Die drei Rendite-Kennzahlen, die jeder Zinshaus-Investor kennen muss
Die Rendite eines Zinshauses in Wien wird nicht durch eine einzige Zahl ausgedrückt. Professionelle Investoren arbeiten mit drei Kennzahlen, die jeweils unterschiedliche Aspekte der Investition beleuchten.
1. Bruttorendite — Der erste Überblick
Formel: Bruttorendite = (Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis) × 100
Beispiel: Zinshaus im 15. Bezirk, Kaufpreis 2.500.000€, Jahresmieteinnahmen 125.000€:
Bruttorendite = (125.000 / 2.500.000) × 100 = 5,0%
Die Bruttorendite eignet sich für den schnellen Vergleich, berücksichtigt aber weder Betriebskosten noch Kaufnebenkosten.
2. Nettorendite — Die realistische Kennzahl
Formel: Nettorendite = ((Jahresmieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)) × 100
Bewirtschaftungskosten umfassen: Verwaltung (~3–5% der Miete), Instandhaltungsrücklage (~10–15€/m²/Jahr), Versicherung, Mietausfallrisiko (~2–5%).
Die Nettorendite liegt typischerweise 1–2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.
3. Cash-on-Cash Return — Was bleibt wirklich übrig?
Formel: Cash-on-Cash = (Jährlicher Cashflow vor Steuern / Eingesetztes Eigenkapital) × 100
Diese Kennzahl berücksichtigt die Finanzierungsstruktur und zeigt, wie viel Rendite auf das tatsächlich eingesetzte Kapital erzielt wird. Durch den Leverage-Effekt kann der Cash-on-Cash Return deutlich über der Nettorendite liegen.
Rendite-Benchmarks für Wien nach Bezirken
| Bezirks-Kategorie | Bruttorendite | Typischer Vervielfältiger |
|---|---|---|
| Innere Bezirke (1.–9.) | 2,5–3,5% | 28–40x |
| Mittlere Bezirke (12.–19.) | 3,0–4,5% | 22–33x |
| Außenbezirke (10., 11., 20.–23.) | 4,0–6,0% | 17–25x |
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