Ein Zinshaus zu verkaufen in Wien will gut vorbereitet sein. Als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses (Zinshaus) in Wien stehst du vor einer komplexen Aufgabe, die sich von einem üblichen Immobilienverkauf deutlich unterscheidet. In diesem Blogartikel erfährst du, was ein Zinshaus ausmacht, welche Besonderheiten der Wiener Markt mit sich bringt und wie du Schritt für Schritt einen erfolgreichen Verkauf erzielst. Von der Zinshausbewertung über rechtliche und steuerliche Aspekte bis hin zur professionellen Begleitung – wir geben einen umfassenden Überblick, damit du bestens informiert bist.
Was ist ein Zinshaus?
Ein Zinshaus – auch bekannt als Mietshaus, Ertragshaus oder klassisches Mehrfamilienhaus – ist ein Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten, die dauerhaft an Mieter vergeben sind und regelmäßig Mieteinnahmen („Zinsen“) abwerfen. Der Begriff stammt aus vergangenen Zeiten, als Mietzins das gängige Wort für Miete war. Klassischerweise versteht man unter einem Zinshaus vor allem Altbauten, meist Gebäude aus der Gründerzeit (ca. 1840–1918) oder vor 1945, die als Anlageobjekt errichtet wurden. Solche Zinshäuser prägen bis heute das Stadtbild Wiens mit ihren oft historischen Fassaden und hohen Altbau-Räumen.
Heutzutage wird der Begriff Zinshaus jedoch weiter gefasst: Prinzipiell kann jedes Wohnhaus mit mehreren vermieteten Wohnungen als Zinshaus bezeichnet werden – unabhängig vom Baujahr. Ausgenommen sind meist Gebäude mit Gemeindewohnungen oder Genossenschaftswohnungen, da diese öffentlich gefördert sind und nicht primär der privaten Ertragsoptimierung dienen. Für private Eigentümer bedeutet ein Zinshaus vor allem eines: Es ist eine Immobilie zur Kapitalanlage, bei der die laufenden Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.
Typische Merkmale eines Zinshauses: Viele Wiener Zinshäuser zeichnen sich durch eine solide Bauweise und historische Details aus. Hohe Decken, Flügeltüren, Stuckverzierungen und elegante Altbau-Elemente sind keine Seltenheit. Oft verfügen sie über 4 bis 6 Geschosse und eine dekorative Straßenfassade, manchmal mit zusätzlichen Zwischengeschossen (Mezzanin, Hochparterre), die einst aus steuerlichen Gründen eingefügt wurden. Im Erdgeschoss befindet sich nicht selten ein Geschäftslokal oder Gewerbeflächen, während die oberen Stockwerke Wohnzwecken dienen. Insgesamt bieten Zinshäuser durch ihre Größe und Aufteilung eine beträchtliche Wohnfläche, die dem Eigentümer regelmäßige Erträge aus Mieten sichert.
Wien als spezieller Zinshaus-Markt
Wien nimmt im Zinshaus-Markt eine besondere Rolle ein. Zum einen hat die Stadt eine lange Tradition an Zinshäusern: Die historischen Gründerzeitviertel in Bezirken wie Mariahilf, Neubau, Josefstadt oder der Alsergrund bestehen zu großen Teilen aus solchen Altbau-Mietshäusern. Diese Bausubstanz prägt das Stadtbild und ist bei Mietern beliebt – das Flair einer Altbauwohnung mit Fischgrätparkett und Flügeltüren ist nach wie vor begehrt. Zum anderen ist Wien für Investoren interessant, da Nachfrage und Wert von Zinshäusern seit Jahren steigen. Private Zinshausbesitzer werden allerdings immer seltener, da viele Objekte in den letzten Jahrzehnten von institutionellen Anlegern oder durch Parifizierung (Aufteilung in Eigentumswohnungen) weiterveräußert wurden.
Warum also ist Wien so speziell?
Historischer Altbaubestand: Wien verfügt über Tausende Gründerzeit-Zinshäuser, die es in dieser Dichte in kaum einer anderen deutschsprachigen Stadt gibt. Viele stehen sogar unter Denkmalschutz, was zwar Erhaltungsaufwand bedeutet, aber auch einen besonderen Charme und einen gewissen Schutz vor baulichen Veränderungen durch Dritte mit sich bringt.
Hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot: Die Bevölkerung Wiens wächst stetig und der Wohnungsmarkt ist angespannt. Zinshäuser gelten als krisensichere Anlagen, weshalb sowohl österreichische als auch internationale Anleger großes Interesse zeigen. Die kontinuierlich steigende Nachfrage hat die Preise für Wiener Zinshäuser in den letzten Jahren stark nach oben getrieben.
Mietrechtliche Besonderheiten: Ein großer Teil der Wiener Zinshäuser unterliegt dem strengen Mietrechtsgesetz (MRG). Für Altbauwohnungen gelten Mietzinsbegrenzungen und Kündigungsschutz, was die Mieten vergleichsweise niedrig hält, aber auch stabile Mieterträge und geringe Leerstände zur Folge hat. Dieser rechtliche Rahmen macht Wien einzigartig – und erfordert vom Eigentümer Fachwissen, da das Mietrecht „nur beschränkt anwendbar“ ist bzw. viele Details enthält.
Stabile Rendite, moderates Risiko: Im Vergleich zu anderen Anlageformen bieten Zinshäuser in Wien oft moderate Renditen (aufgrund der gedeckelten Mieten), allerdings bei relativ geringem Ausfallsrisiko. Die Mieterstruktur ist meist gemischt und Mietausfälle sind selten, da Wohnraum sehr begehrt ist. Für konservative Investoren ist ein Wiener Zinshaus daher ein solides Investment, was den Markt zusätzlich antreibt.
In Summe ist Wien ein besonderer Zinshaus-Markt, weil hier historische Bausubstanz auf moderne Investment-Nachfrage trifft. Für Verkäufer bedeutet das einerseits attraktive Verkaufspreise dank hoher Nachfrage, andererseits aber auch, dass Käufer sehr genau auf den Zustand und die rechtlichen Rahmenbedingungen des Objekts achten – eine Herausforderung, der wir uns in den folgenden Punkten widmen.
Häufige Gründe, ein Zinshaus zu verkaufen
Die Entscheidung, ein Zinshaus zu verkaufen, kann viele Auslöser haben. Oft spielen persönliche Lebensumstände oder finanzielle Überlegungen die Hauptrolle. Hier sind die häufigsten Verkaufsgründe für Zinshäuser in Wien:
Erbschaft und Erbteilung: Nicht selten wird ein Zinshaus innerhalb der Familie vererbt. Die Erben stehen dann vor der Frage, ob sie die Immobilie gemeinsam weiterführen oder veräußern. Gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind, ist die Aufteilung des Vermögens durch einen Verkauf oft die einfachste Lösung, um Streit zu vermeiden und allen Erbberechtigten ihren Anteil auszuzahlen.
Aufteilung unter Miteigentümern: Auch außerhalb von Erbfällen kann es mehrere Eigentümer geben (z. B. Geschwister, Geschäftspartner oder geschiedene Ehepartner). Unterschiedliche Ziele oder Liquiditätsbedürfnisse der Beteiligten führen dann häufig zum Entschluss, das Zinshaus zu verkaufen, um das gebundene Kapital aufzuteilen.
Liquiditätsbedarf oder strategische Vermögensumschichtung: Ein Zinshaus bindet viel Kapital. Eigentümer, die größere Investitionen planen oder finanziellen Spielraum benötigen (etwa für den Kauf einer anderen Immobilie, Unternehmensbeteiligungen oder zur Finanzierung des Ruhestands), entscheiden sich mitunter zum Verkauf, um Liquidität zu schaffen. Ein Zinshaus-Verkauf kann millionenschwere Erlöse einbringen, die anderweitig verwendet werden können.
Steuerliche Optimierung: Mitunter spielt auch die steuerliche Situation eine Rolle. Zwar fällt beim Verkauf grundsätzlich Immobilienertragsteuer an (siehe Abschnitt 7), doch es kann Fälle geben, in denen ein Verkauf zu einem bestimmten Zeitpunkt steuerlich vorteilhaft ist. Beispielsweise waren Wertzuwächse bei Immobilien, die sehr lange gehalten wurden, bis 2012 steuerfrei – Eigentümer solcher Objekte zahlen beim Verkauf nur einen pauschalen Steuersatz (4,2 % vom Verkaufserlös).
Hoher Sanierungsbedarf: Ein ganz praktischer Grund ist der Zustand des Hauses. Viele Zinshäuser kommen in die Jahre und erfordern teure Instandsetzungen (Dach, Steigleitungen, Fassade, etc.). Durch das Mietrechtsgesetz können Eigentümer diese Kosten oft nicht vollständig auf die Miete umlegen, sodass sich große Sanierungen aus den laufenden Erträgen nicht lohnen. Wenn ein Haus erhebliche Investitionen braucht, die der Besitzer scheut oder finanziell nicht stemmen kann, wird lieber verkauft.
Emotionale Gründe und Lebensplanung: Zuletzt spielen manchmal auch Alter und persönliche Pläne hinein. Manche Eigentümer möchten im fortgeschrittenen Alter nicht mehr die Verantwortung für ein großes Miethaus tragen oder haben keine Nachfolger, die sich kümmern könnten.
Verkaufsoptionen: Investoren vs. Eigennutzer als Käufer
Hat man sich zum Verkauf entschlossen, stellt sich die Frage: An wen soll das Zinshaus verkauft werden? Grundsätzlich kommen zwei Käufer-Typen in Betracht:
(a) Verkauf an Investoren (privat oder institutionell): Die überwiegende Zahl der Zinshäuser wird an Investoren verkauft. Darunter fallen vermögende Privatpersonen, die vielleicht bereits ein Portfolio an Mietshäusern besitzen, ebenso wie professionelle Gesellschaften oder Immobilienfonds. Solche Käufer sind renditeorientiert – sie achten vor allem auf die Zahlen (Mieteinnahmen, laufende Kosten, Entwicklungspotenzial).
(b) Verkauf an Eigennutzer: Eigennutzer kaufen das Zinshaus für eigene Nutzungszwecke, nicht primär als Renditeobjekt. In der Praxis kommt das vor allem bei kleineren Zinshäusern oder speziellen Konstellationen vor – etwa wenn ein Unternehmer ein ganzes Haus kauft, um es teilweise als Firmensitz oder für Mitarbeiterwohnungen zu nutzen.
Zinshaus bewerten: Welche Faktoren bestimmen den Wert?
Die Zinshausbewertung ist ein zentrales Thema im Verkaufsprozess. Hier die wichtigsten Wertfaktoren:
Lage des Zinshauses: Die Adresse ist wie immer in der Immobilienwirtschaft ein Hauptkriterium. In Wien gilt: Bezirkslage, Mikrolage (z. B. Nähe zu U-Bahn, Universitäten, Innenstadt) und das Umfeld bestimmen, wie attraktiv das Haus für Mieter und damit für Käufer ist.
Größe und Gebäudeart: Anzahl der Wohnungen, Gesamtnutzfläche und auch die Art der Nutzung spielen mit hinein. Ein reines Wohnzinshaus ist anders zu bewerten als ein gemischt genutztes Haus (z. B. mit Büros oder Geschäftslokalen).
Mieteinnahmen und Mietverträge: Für Investoren ist der aktuelle Ist-Ertrag einer der ersten Anhaltspunkte. Die Höhe der jährlichen Nettomieteinnahmen ist wichtig, ebenso wie die Frage, ob Leerstände vorhanden sind.
Zustand und Substanz des Gebäudes: Der bauliche Zustand beeinflusst ebenfalls den Wert erheblich. Ein Zinshaus in schlechtem Zustand (Sanierungsstau, veraltete Steigleitungen, Schadstoffbelastungen etc.) wird für Käufer weniger attraktiv sein.
Ertrag pro Quadratmeter Nutzfläche: Ein oft genannter Kennwert ist der Preis bzw. Ertrag pro m². Damit vergleicht man Zinshäuser untereinander.
Mieterstruktur: Auch weiche Faktoren wie die Mieterstruktur können eine Rolle spielen. Sind die Mieter sehr betagt, besteht mittelfristig die Chance auf Neuvermietungen zu höheren Mieten.
Betriebskosten und Verwaltung: Zinshäuser haben laufende Betriebskosten (Versicherungen, Hausbetreuung, Müll, Reinigung etc.), die teils auf Mieter umgelegt werden können.
Entwicklungspotenzial: Ein oft unterschätzter Wertfaktor ist das Zukunftspotenzial eines Zinshauses. Gibt es Möglichkeiten zum Ausbau (z. B. noch unausgebauter Dachboden, der zu neuen Wohnungen ausgebaut werden kann)?
Der Verkaufsprozess im Überblick
Der eigentliche Verkaufsprozess eines Zinshauses ist komplexer als bei einer einzelnen Wohnung. Im Folgenden ein Überblick über die typischen Phasen – von der Vorbereitung bis zum Abschluss:
Schritt 1: Vorbereitung und Dokumentensammlung.
Schritt 2: Verkaufsstrategie und Preisfindung.
Schritt 3: Vermarktung und Käufersuche.
Schritt 4: Prüfung, Verhandlung und Zusage.
Schritt 5: Kaufvertrag und Abschluss.
Steuerliche Aspekte beim Zinshaus-Verkauf
Beim Verkauf eines Zinshauses in Österreich fallen spezifische Steuern an, die du von Anfang an im Blick haben solltest, da sie den Netto-Verkaufserlös maßgeblich beeinflussen. Hier sind die wichtigsten steuerlichen Punkte:
Immobilienertragsteuer (ImmoESt): Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unterliegen seit 2012 in Österreich der Immobilienertragsteuer. Der Steuersatz beträgt pauschal 30 % auf den erzielten Gewinn (Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und eventuelle investive Aufwendungen). Es gibt jedoch unterschiedliche Regelungen, je nach dem Zeitpunkt, zu dem du das Zinshaus gekauft hast.
Für Zinshäuser, die du nach dem 31.03.2002 gekauft hast, gilt die normale Besteuerung. Der tatsächliche Gewinn wird mit 30 % versteuert.
Wenn du das Zinshaus jedoch schon sehr lange im Besitz hast (vor dem 01.04.2002 angeschafft), kannst du eine Sonderregelung nutzen. In solchen Fällen können die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Verkaufspreises angesetzt werden, was bedeutet, dass nur 14 % des Verkaufspreises als Gewinn versteuert werden. Dies führt zu einer Steuerbelastung von etwa 4,2 % des Verkaufspreises (14 % Gewinnanteil × 30 % Steuersatz).
Hauptwohnsitzbefreiung: Falls du eine Wohnung innerhalb des Zinshauses für deinen Hauptwohnsitz genutzt hast, könnte ein Teil des Verkaufs steuerfrei sein. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt, wenn du die Immobilie mindestens zwei Jahre durchgehend oder fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hast. Das gilt normalerweise für Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, könnte aber auch auf den Anteil des Zinshauses zutreffen, der von dir selbst bewohnt wird.
Grunderwerbsteuer und Gebühren: Die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises fällt in Österreich beim Immobilienkauf an und wird normalerweise vom Käufer getragen. Auch die Eintragungsgebühr ins Grundbuch (1,1 %) muss vom Käufer bezahlt werden. Dies mindert jedoch indirekt die Bereitschaft des Käufers, einen höheren Preis zu zahlen.
Umsatzsteuer: Verkäufe von Zinshäusern sind in der Regel umsatzsteuerfrei, da es sich um gebrauchte Immobilien handelt. Falls du jedoch ein Unternehmer bist und Umsatzsteuer auf Mieten vereinnahmt hast, könnte im Verkaufsfall geprüft werden, ob Umsatzsteuer auf den Verkauf anfällt.
Rechtliche Besonderheiten beim Zinshaus-Verkauf
Der Verkauf eines Zinshauses berührt eine Reihe von rechtlichen Themen – insbesondere aus dem Mietrecht. Als Verkäufer musst du „nur“ das Objekt übertragen, doch der Käufer wird besonderes Augenmerk auf die rechtlichen Rahmenbedingungen der Mietverhältnisse legen. Hier sind die wichtigsten rechtlichen Aspekte:
„Kauf bricht Miete nicht“: Dieser Grundsatz besagt, dass bestehende Mietverträge von einem neuen Eigentümer übernommen werden müssen. Der neue Eigentümer tritt rechtlich in deine Rolle als Vermieter ein. Das bedeutet, eventuelle Verpflichtungen aus der Vergangenheit (wie nicht durchgeführte Reparaturen oder anhängige Gerichtsprozesse) übernimmt der Käufer ebenfalls, zumindest faktisch.
Mietrechtliche Besonderheiten (MRG): Ein großer Teil der Wiener Zinshäuser unterliegt dem strengen Mietrechtsgesetz. Besonders Altbauten mit unbefristeten Verträgen sind betroffen. Dies bringt Mietzinsbegrenzungen und Kündigungsschutz mit sich. Für den Käufer bedeutet das: Bestehende Mietverhältnisse können schwer gekündigt werden, und Mieterhöhungen sind oft nur unter bestimmten Bedingungen möglich.
Mietzinsbeschränkungen: In Wien sind Altbau-Mieten reglementiert. Das bedeutet, dass der Mietzins nicht vollständig frei vereinbart werden kann und oft an den sogenannten Richtwertmietzins gebunden ist. Für einen Käufer bedeutet dies, dass das zukünftige Ertragspotenzial eingeschränkt sein könnte, wenn viele Wohnungen noch zu niedrigen Mieten vermietet sind.
Vorkaufsrechte: Anders als in manchen Ländern haben Mieter in Österreich kein gesetzliches Vorkaufsrecht, wenn ein ganzes Mietshaus verkauft wird. Du musst das Objekt also nicht zuerst den Mietern anbieten. Es gibt jedoch Sonderregelungen, wenn das Zinshaus in Wohnungseigentum umgewandelt wird, da dann die Mieter unter Umständen ein Ankaufsrecht haben.
Denkmalschutz und Bauvorschriften: Einige Wiener Zinshäuser stehen unter Denkmalschutz oder befinden sich in Schutzzonen. Für bauliche Änderungen gelten strenge Auflagen. Achte darauf, dem Käufer alle relevanten Informationen über den Denkmalschutz oder bestehende Behördenauflagen zur Verfügung zu stellen.
Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt? (Checkliste)
Der Dokumenten- und Informationsfluss ist beim Zinshaus-Verkauf entscheidend. Hier eine Checkliste der wichtigsten Unterlagen, die du bereithalten solltest:
Grundbuchauszug: Ein aktueller Auszug aus dem Grundbuch, der deine Eigentümerschaft nachweist und alle wesentlichen Eintragungen wie Lasten, Pfandrechte oder Dienstbarkeiten zeigt.
Katastralmappe: Eine amtliche Planabzeichnung des Grundstücks, auf dem das Zinshaus steht, einschließlich Grundstücksnummern und -grenzen.
Baupläne und Grundrisse: Vollständige Baupläne des Gebäudes, idealerweise die Einreichpläne der Baubehörde und aktuelle Grundrisspläne jeder Etage.
Zinsliste und Mietverträge: Eine Übersicht aller Mieteinheiten (Wohnungen, Lokale, Garagen etc.), die Angaben zum Mietzins, Mietbeginn und -ende sowie Kopien aller Mietverträge im Volltext.
Betriebskostenaufstellung: Die letzte Jahresabrechnung der Betriebskosten, die Müll, Wasser, Kanal, Hausbetreuung, Versicherungskosten etc. umfasst.
Wartungsverträge und Dienstleister: Verträge mit externen Dienstleistern wie Hausverwaltung, Aufzugswartung, Schornsteinfeger, Hausreinigung etc.
Versicherungsnachweise: Polizzen der Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitz sowie Nachweise über Schäden oder Reparaturen.
Dokumentation der Gebäudetechnik: Wartungsprotokolle der Heizungsanlage, Elektrobefunde, Kaminkehrer-Bescheinigungen und Prüfberichte für den Aufzug.
Renovierungs- und Sanierungsdokumentation: Belege über durchgeführte Modernisierungen (z. B. Dachsanierungen, Fassadendämmungen, Fenstertausch) und Reparaturen.
Energieausweis: Ein gültiger Energieausweis, der nicht älter als 10 Jahre ist und den Heizwärmebedarf sowie den Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Hauses ausweist.
Parifizierungsgutachten (Nutzwertgutachten): Falls das Zinshaus bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde oder dies vorbereitet ist.
Behördliche Bescheide und Bewilligungen: Alle relevanten Genehmigungen und Bescheide, wie z. B. für den Ausbau des Dachbodens oder für eine geplante Renovierung.
Fotodokumentation: Aktuelle Fotos des Gebäudes, der Fassade, des Stiegenhauses und relevanter Wohnräume.
Exposé / Objektbeschreibung: Eine detaillierte Beschreibung des Zinshauses, die die wichtigsten Fakten, wie Lage, Gebäudezustand, Mietübersicht und Sondermerkmale, umfasst.
Rolle von Maklern: Warum professionelle Begleitung wichtig ist
Angesichts der Komplexität, die mit dem Verkauf eines Zinshauses verbunden ist, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuzuziehen. Ein Makler kann dir helfen, den besten Preis zu erzielen und den Verkaufsprozess effizient und sicher abzuwickeln.
Vorteile eines Maklers:
Marktkenntnis und realistische Bewertung: Ein Makler kennt die aktuellen Marktpreise und die zahlungskräftigen Käufergruppen. So wird der Angebotspreis realistisch und marktgerecht festgelegt.
Gezieltes Marketing und Käuferansprache: Durch ein gut aufgebautes Netzwerk hat der Makler bereits Zugang zu potenziellen Käufern und kann das Zinshaus gezielt anbieten.
Abwicklung und Verhandlungen: Der Makler übernimmt die gesamte Abwicklung, von der Unterlagenbeschaffung bis zu den Verhandlungen mit Käufern und dem Vertragsabschluss.
Vorteile von VIRES im Verkaufsprozess
Der Verkauf eines Zinshauses ist kein Alltagsgeschäft. Vires Real Solutions ist ein erfahrenes Immobilienunternehmen, das dir bei diesem komplexen Prozess zur Seite steht. Mit einem umfassenden Netzwerk an vorgemerkten Käufern und Expertise im Wiener Markt können wir dir helfen, den besten Preis zu erzielen und den Verkaufsprozess reibungslos abzuwickeln.
FAQ – Häufige Fragen zum Zinshaus-Verkauf in Wien
1. Was passiert mit den Mietern, wenn ich mein Zinshaus verkaufe?
Für die Mieter ändert sich durch den Verkauf grundsätzlich nichts. Der neue Eigentümer übernimmt alle bestehenden Mietverhältnisse mit den gleichen Bedingungen. Mieter können nicht gekündigt werden, es sei denn, es gibt besondere Gründe.
2. Welche Steuern muss ich beim Verkauf meines Zinshauses bezahlen?
Beim Verkauf fällt die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an, die 30 % des Gewinns beträgt. Bei sehr langfristig gehaltenen Objekten gibt es eine Pauschalregelung mit einer Steuer von nur 4,2 % des Verkaufspreises. Weitere Steuern wie die Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer.
3. Wie wird der Wert meines Zinshauses ermittelt?
Der Wert eines Zinshauses wird vor allem durch die Erträge aus den Mieteinnahmen bestimmt. Zusätzlich spielen Lage, Zustand und mögliche Entwicklungspotenziale wie der Ausbau des Dachbodens oder die Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Rolle.
4. Wie lange dauert der Verkaufsprozess?
Der Verkauf kann je nach Marktbedingungen und der Komplexität des Objekts mehrere Monate bis über ein Jahr in Anspruch nehmen. Rechne mit 6–12 Monaten vom Verkaufsstart bis zum Abschluss.
5. Sollte ich mein Zinshaus parifizieren, bevor ich es verkaufe?
Das Parifizieren (Aufteilen in Eigentumswohnungen) kann den Wert steigern, ist aber zeitaufwändig und kostspielig. Es lohnt sich vor allem, wenn viele Einheiten frei sind. In den meisten Fällen ist der Verkauf des gesamten Zinshauses an einen Investor der pragmatischere Weg.
6. Kann ich mein Zinshaus auch ohne Makler verkaufen?
Ja, das ist grundsätzlich möglich. Allerdings bietet ein Makler viel Expertise, insbesondere in rechtlichen und steuerlichen Fragen, und kann den Verkauf effizienter und oft zu einem besseren Preis abwickeln.
7. Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?
Du benötigst unter anderem den Grundbuchauszug, Mietverträge, eine aktuelle Betriebskostenabrechnung, Baupläne, einen Energieausweis und eine vollständige Dokumentation von Reparaturen oder Renovierungen. Eine gut organisierte Dokumentation beschleunigt den Verkaufsprozess.
8. Was passiert, wenn mein Zinshaus unter Denkmalschutz steht?
Ein denkmalgeschütztes Zinshaus hat spezielle Anforderungen an Renovierungen und Veränderungen. Das kann den Verkaufsprozess beeinflussen, ist aber auch ein Vorteil für Käufer, die den Charme historischer Gebäude schätzen. Stelle sicher, dass der Käufer über alle Denkmalschutzauflagen informiert ist.
9. Kann ich meinen Mietern kündigen, um das Zinshaus zu verkaufen?
Die Kündigung von Mietern ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, z. B. bei Eigenbedarf oder schwerwiegendem Vertragsverstoß. In der Regel bleiben Mieter jedoch geschützt und können nicht ohne Weiteres gekündigt werden.
10. Wie finde ich den richtigen Käufer für mein Zinshaus?
Der richtige Käufer ist oft ein Investor, der an den Erträgen aus den Mieteinnahmen interessiert ist. Ein Makler mit Erfahrung im Zinshausverkauf kann dir helfen, den passenden Käufer zu finden und den besten Preis zu erzielen.
Quellen:
