EnglishTL;DR: Airbnb ist nicht der Hauptschuldige an der Wohnungsnot. In Wien sind nur 0,3–1,4 % des Wohnungsbestands über Kurzzeitvermietung vergeben. Der messbare Mietpreiseffekt ist real, aber begrenzt. Die eigentlichen Preistreiber sind Bevölkerungswachstum, Baukosten und zu wenig Neubau. Dieser Artikel zeigt, was die Studien wirklich belegen — und was nicht.
Airbnb zerstört den Wohnungsmarkt. So lautet das gängige Narrativ in den Medien.
Wir haben beide Seiten erlebt. Als Investoren, die selbst Kurzzeitvermietung betrieben haben. Und als Begleiter von Eigentümern, die mit regulatorischen Rahmenbedingungen arbeiten müssen.
Die Realität ist komplexer als die Schlagzeilen suggerieren.
Wie streng reguliert Wien Kurzzeitvermietung wirklich?
Wien gilt international als Vorzeigemodell. Die Stadt hat früh reagiert. Seit 2018 gelten klare Regeln für Kurzzeitvermietung.
Das Ergebnis: Nur 1,4% des Wohnungsbestands wird über Airbnb angeboten. Im Vergleich zu anderen Metropolen ist das niedrig.
Die Stadt hat darauf seit 2024 massiv verschärft reagiert.
Die 90-Tage-Regel, eingeführt im Juli 2024, wirkt nun seit eineinhalb Jahren. In den ersten Monaten nach Einführung gingen nur rund 150 Anträge auf Ausnahmebewilligungen ein. Viele Vermieter haben aufgegeben.
Aus unserer Sicht ist die Regulierung über das Ziel hinausgeschossen. Was als Wohnraumschutz verkauft wurde, funktioniert teilweise als Hexenjagd.
Der Unterschied zwischen Gesetz und Realität
Wir haben es selbst durchgeführt. Zwischen 2022 und Ende 2023 haben wir Kurzzeitvermietung betrieben. Legal, mit Ortstaxe, mit Nächtigungsstatistik.
Die Ausnahmegenehmigung für eine Wohnung in der Mariengasse im 17. Bezirk scheiterte am Fluchtweg. Die Meterangabe war so gesetzt, dass Bestandsgebäude sie praktisch nicht erfüllen können.
Das war keine Sicherheitsmaßnahme. Das war eine politisch motivierte Regelung, die faktisch ein Verbot darstellt.
Lohnt sich Kurzzeitvermietung in Wien noch wirtschaftlich?
Die meisten Eigentümer überschätzen die Rentabilität von Kurzzeitvermietung massiv.
Wir haben es durchgerechnet. Wenn du deine eigene Arbeitszeit einberechnest, die Möbelabnutzung, die operative Last — dann wird es ein Nullsummenspiel.
Der typische Airbnb-Gastgeber in Österreich verdient etwa 5.400 Euro im Jahr. Das deutet auf gelegentliche Vermietung hin. Für professionelle Anbieter kann die Rechnung anders aussehen — sie tragen aber auch das volle operative und regulatorische Risiko.
Der einzige echte Vorteil: Flexibilität. Während du bei gewerblicher Vermietung in Österreich in der Regel auf fünf Jahre befristest, kannst du über Airbnb komplett flexibel vermieten. Dann kannst du die Wohnung verkaufen oder anders nutzen.
Aber diese Flexibilität hat ihren Preis.
Warum wir aufgehört haben
Nachbarn waren ein ständiges Problem. Schäden kamen immer wieder vor.
Der letzte Fall war eine Sachbeschädigung an anderen Wohnungen im selben Haus. Das war unser Ausstiegspunkt.
Es ist enorm operativ. Zu operativ für das, was am Ende übrig bleibt.
Viele Eigentümer vergessen in ihrer Kalkulation einen Faktor: ihre eigene Zeit. Die Abnutzung. Die Reibung mit der Umgebung.
Was sagen die Studien wirklich über den Airbnb-Effekt auf Mieten?
Die Debatte wird emotional geführt. Dabei liegen die Daten auf dem Tisch.
In Berlin steigen die Mieten um durchschnittlich 13 Cent pro Quadratmeter im direkten Umfeld einer zusätzlichen Airbnb-Unterkunft.
Das ist messbar. Aber es ist nicht dramatisch.
Nach Einführung des Zweckentfremdungsverbots sank die Belastung. Die Ersparnis bei neu geschlossenen Mietverträgen betrug bis zu 38 Euro monatlich für eine 65-Quadratmeter-Wohnung.
Aber: Da nur ein geringer Anteil aller Berliner Wohnungen betroffen ist, reduziert das Verbot die Wohnungsknappheit nicht erheblich.
Das Paradox von Amsterdam und Barcelona
Amsterdam hat die Zahl der Kurzzeitvermietungen zwischen 2019 und 2024 um 54% reduziert. Barcelona um 24 %. Stand 2024.
Trotzdem stiegen die Mieten dort weiter.
Das zeigt: Kurzzeitvermietung ist ein Faktor. Aber nicht der entscheidende.
Bevölkerungswachstum, Baukosten, Bodenpreise, Wohnbaupolitik — das sind die Kräfte, die Märkte wirklich bewegen.
Wo hat Airbnb tatsächlich spürbaren Einfluss auf den Wohnungsmarkt?
Wir wollen die Auswirkungen nicht kleinreden. Es gibt sie.
In Wien sind etwa 3.000 Wohnungen dauerhaft dem Markt entzogen. Das sind 0,3% des Bestands.
In begehrten Innenstadtlagen kann der Effekt lokal spürbar sein. Besonders dort, wo professionelle Vermieter hunderte Apartments besitzen.
In Paris besitzen die beiden größten Airbnb-Anbieter über 700 bzw. 500 Wohnungen. Insgesamt sind 31,7% der Gastgeber Mehrfachvermieter.
Das ist ein anderes Geschäftsmodell als die Gelegenheitsvermietung.
Der Unterschied zwischen Gelegenheitsvermieter und Investor
Der typische Airbnb-Gastgeber in Österreich verdient etwa 5.400 Euro im Jahr. Das deutet auf gelegentliche Vermietung hin.
Die großen Investoren, die ganze Häuser in inoffizielle Hotels verwandeln, sind eine Minderheit. Aber sie dominieren die Schlagzeilen. Und sie sorgen für berechtigten Unmut bei Nachbarn.
Europäische Regulierungsmodelle im Vergleich
Andere Städte haben unterschiedliche Wege gewählt.
Berlin: Striktes Zweckentfremdungsverbot seit 2016. Wohnraum darf nur mit Genehmigung an Touristen vermietet werden. Die Zahl der Angebote sank erheblich.
Paris: Kurzzeitvermietung nur für Hauptwohnsitze, seit 2025 maximal 90 Tage pro Jahr (zuvor 120 Tage). Geldstrafen bis zu 100.000 Euro für illegale Vermieter.
Barcelona: Plant, bis 2028 alle Ferienwohnungen abzuschaffen. Neue Lizenzen werden seit Jahren praktisch nicht mehr ausgegeben.
Amsterdam: Maximal 30 Nächte pro Jahr. Eine der strengsten Regelungen in Europa.
Wien liegt dazwischen. 90 Tage pro Jahr seit Juli 2024, konsequente Durchsetzung durch eine Spezialeinheit der Baupolizei.
Was funktioniert — und was nicht?
Hier liegt der Widerspruch in unserer eigenen Erfahrung.
Wir haben Ende 2023 aufgehört, weil die praktischen Probleme zu groß wurden. Trotzdem argumentieren wir gegen Überregulierung.
Der Unterschied: Das eine ist eine freie unternehmerische Entscheidung. Das andere ist eine politisch aufgedrängte Regulierung.
Was funktioniert: Gelegenheitsvermietung im eigenen Zuhause sollte erlaubt bleiben. Sie schafft keinen echten Wohnraumverlust und bringt vielen Menschen einen Nebenverdienst.
Was eingeschränkt gehört: Gewerbliche Massenvermietung sollte durch Registrierung, Tagesobergrenzen und konsequente Strafen bei illegaler Zweckentfremdung kontrolliert werden.
Maß und Mitte statt Totalverbote.
Häufig gestellte Fragen
Wie viele Wohnungen in Wien sind bei Airbnb?
Laut aktuellen Daten werden nur 1,4 % des Wiener Wohnungsbestands über Airbnb angeboten. In absoluten Zahlen sind das rund 3.000 Wohnungen — etwa 0,3 % des Gesamtbestands.
Was besagt die 90-Tage-Regel für Airbnb in Wien?
Seit Juli 2024 dürfen Wohnungen in Wien maximal 90 Tage pro Jahr über Plattformen wie Airbnb vermietet werden. Ausnahmen sind nur mit behördlicher Genehmigung möglich. Die Regelung wird von einer Spezialeinheit der Baupolizei kontrolliert.
Lohnt sich Airbnb in Wien noch 2026?
Die ökonomische Rechnung ist durch die 90-Tage-Regel deutlich enger geworden. Der typische Airbnb-Gastgeber in Österreich verdient ca. 5.400 Euro im Jahr. Rechnet man eigene Arbeitszeit, Möbelabnutzung und operative Last ein, wird es für viele zum Nullsummenspiel.
Treibt Airbnb die Mieten in Wien wirklich hoch?
Der Effekt ist messbar, aber begrenzt. Studien aus Berlin zeigen einen Mietanstieg von ca. 13 Cent/m² pro zusätzlicher Airbnb-Unterkunft. In Wien, wo nur 0,3–1,4 % des Bestands betroffen sind, bleibt der Einfluss moderat. Die eigentlichen Preistreiber sind Bodenpreise, Baukosten und Bevölkerungswachstum.
Wie regulieren andere europäische Städte Kurzzeitvermietung?
Amsterdam erlaubt maximal 30 Nächte pro Jahr, Paris 90 Tage (nur Hauptwohnsitz), Barcelona plant ein vollständiges Ende aller Ferienwohnungslizenzen bis 2028. Wien liegt mit 90 Tagen im mittleren Bereich, setzt die Regelung aber streng durch.
Key Takeaways
- In Wien sind nur 0,3–1,4 % des Wohnungsbestands über Kurzzeitvermietung vergeben — kein dominanter Marktfaktor
- Der messbare Mietpreiseffekt beträgt ca. 13 Cent/m² pro zusätzlicher Airbnb-Unterkunft (Berlin-Studie) — real, aber begrenzt
- Amsterdam (-54 %) und Barcelona (-24 %) reduzierten Airbnb massiv — Mieten stiegen trotzdem
- Die 90-Tage-Regel (Wien seit Juli 2024) hat viele Gelegenheitsvermieter aus dem Markt gedrängt
- Typischer Airbnb-Gastgeber in Österreich verdient ca. 5.400 Euro/Jahr — nach Kosten oft ein Nullsummenspiel
- Die eigentlichen Preistreiber sind: Bevölkerungswachstum, Baukosten, Bodenpreise, zu wenig Neubau
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