EnglishTL;DR: Kurzzeitvermietung in Wien ist seit 2024 deutlich regulierter. §11 MRG, Bewilligungspflicht, Einkommensteuer, Umsatzsteuer ab €35.000 Jahresumsatz. Wer es richtig macht, erzielt 2–3x höhere Rendite als bei klassischer Vermietung — aber der Aufwand ist erheblich und die rechtlichen Fallen sind zahlreich.
Ist Kurzzeitvermietung in Wien überhaupt legal?
Die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an. Und auf diese Frage kommen die meisten Eigentümer erst dann, wenn sie bereits seit Monaten aktiv vermieten.
Der zentrale Rechtsrahmen ist das Mietrechtsgesetz (MRG). §11 MRG regelt die Untervermietung in Mietwohnungen: Wer eine Wohnung mietet, darf sie gelegentlich untervermieten — aber nicht dauerhaft und nicht in einer Weise, die eine gewerbliche Nutzung darstellt. Wer als Mieter seine Wohnung vollständig auf Airbnb vermietet, während er selbst anderswo wohnt, bewegt sich klar außerhalb dieser Grenze.
Für Eigentümer von Eigentumswohnungen ist die Lage differenzierter. Entscheidend ist, ob die Wohnung dem MRG vollständig entzogen ist — das ist bei freifinanziert errichteten Neubauten nach 1945 häufig der Fall. Bei Altbauwohnungen gilt das MRG in der Regel vollumfänglich. Das bedeutet: Auch als Wohnungseigentümer, der seine Wohnung an einen Mieter weitergibt, ist man an die mietrechtlichen Grenzen gebunden.
Dazu kommt die Widmungsfrage. Das Wiener Stadtentwicklungsplan-Recht sieht für reine Wohngebiete vor, dass dort keine gewerbliche Beherbergung stattfinden darf. Touristische Kurzzeitvermietung gilt rechtlich als gewerbliche Beherbergung — jedenfalls dann, wenn sie regelmäßig und mit Gewinnerzielungsabsicht betrieben wird. Die Grenze zwischen privater und gewerblicher Nutzung ist in der Praxis fließend, aber die Stadt Wien hat die Kontrolle in den letzten Jahren deutlich verschärft.
Das Fazit für Eigentümer: Wer eine Eigentumswohnung in einem MRG-freien Haus besitzt, in einem Gebiet mit gemischter Widmung liegt, und die Wohnung professionell betreibt, hat die beste Ausgangslage. In allen anderen Fällen braucht es eine genaue rechtliche Prüfung — idealerweise bevor die erste Buchung angenommen wird.Welche Bewilligungen brauchen Eigentümer in Wien?
Die Bewilligungspflicht für touristische Kurzzeitvermietung in Wien ist eines der am häufigsten unterschätzten Themen. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie einfach ein Profil anlegen und loslegen können. Das ist ein teurer Irrtum.
Grundsätzlich gilt: Wer in Wien eine Wohnung gewerblich als Beherbergungsbetrieb nutzt, benötigt eine Betriebsanlagengenehmigung nach der Gewerbeordnung — sobald die Unterkunft mehr als zehn Gäste gleichzeitig beherbergen kann oder wenn es Gemeinschaftsbereiche gibt. Für kleinere Einheiten (eine Wohnung, bis zehn Schlafplätze) ist die Schwelle niedriger, aber nicht inexistent.
Hinzu kommt das Wiener Tourismusgesetz. Wien erhebt eine Ortstaxe (Tourismusabgabe) auf alle entgeltlichen Übernachtungen. Airbnb und Booking.com erheben diese Abgabe seit einigen Jahren automatisch und leiten sie ab — aber nur für registrierte Vermieter. Wer nicht registriert ist, schuldet die Abgabe trotzdem und haftet persönlich.
Seit 2024 ist zudem die EU-Kurzmieten-Verordnung in Kraft, die Mitgliedsstaaten verpflichtet, Registrierungssysteme für Kurzzeitvermieter einzuführen. In Österreich wird die Umsetzung auf Landesebene geregelt — Wien ist dabei, ein eigenes Meldesystem zu etablieren. Wer frühzeitig registriert ist, hat einen klaren Vorteil.
Checkliste für Wiener Eigentümer:
- Widmung des Gebäudes prüfen (Wohnwidmung, gemischte Widmung oder Kerngebiet?)
- MRG-Status der Wohnung klären (dem MRG unterliegend oder davon ausgenommen?)
- Miteigentümer-Zustimmung einholen (Wohnungseigentumsgesetz: Kurzzeitvermietung kann als außerordentliche Verwaltungsmaßnahme gelten)
- Tourismusmeldung beim Magistrat Wien prüfen
- Ortstaxe-Registrierung vornehmen
- Hausordnung und Gemeinschaftsordnung konsultieren
Wie wird Kurzzeitvermietung steuerlich behandelt?
Einnahmen aus touristischer Kurzzeitvermietung sind in Österreich steuerpflichtig — das ist keine Überraschung, aber die genaue steuerliche Einordnung ist es häufig doch.
Grundsätzlich fallen die Einnahmen unter die Einkommensteuer. Entscheidend ist die Frage, ob es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§28 EStG) oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt. Der Unterschied ist relevant: Bei gewerblichen Einkünften gelten andere Regelungen für Verlustausgleich, Buchführungspflichten und — bei ausreichend Umsatz — auch Sozialversicherungspflicht.
Als Faustregel gilt: Wer die Wohnung vermietet und dabei keine wesentlichen Nebenleistungen erbringt (kein Frühstück, keine Reinigung inbegriffen, keine Concierge-Services), bleibt in der Regel bei §28 EStG. Wer ein Rundum-Sorglos-Paket anbietet, riskiert die Einordnung als Gewerbebetrieb.
Umsatzsteuer ab €35.000 Jahresumsatz: Bis zu einem Jahresumsatz von €35.000 gilt in Österreich die Kleinunternehmerregelung — keine Umsatzsteuerpflicht, aber auch kein Vorsteuerabzug. Airbnb weist die Ortstaxe separat aus, aber der Gesamtumsatz inklusive Plattformeinnahmen (brutto, vor Abzug der Hostgebühr) ist maßgeblich für diese Grenze.
Ab €35.000 greift die Regelbesteuerung. Für Beherbergungsleistungen gilt in Österreich ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 10%. Das bedeutet: Eigentümer, die über dieser Grenze liegen, müssen Rechnungen mit ausgewiesener USt ausstellen und monatliche oder vierteljährliche Voranmeldungen beim Finanzamt einreichen.
Pauschalierungsmöglichkeiten: Das österreichische Steuerrecht kennt für Vermieter eine Ausgabenpauschale von 20% der Einnahmen — das vereinfacht die Buchhaltung erheblich, wenn keine höheren Kosten anfallen. Für professionell betriebene Einheiten mit Reinigungskosten, Plattformgebühren und Instandhaltungsaufwand ist die Einzelabrechnung in der Regel vorteilhafter.
Welche Rendite ist realistisch?
Die Zahlen sprechen zunächst eine klare Sprache: Eine 1-Zimmer-Wohnung in Wien Innenstadt (1., 7., 8., 9. Bezirk) erzielt bei 70% Auslastung über Airbnb Bruttoeinnahmen von ca. €2.500–4.000 pro Monat. Dieselbe Wohnung würde als klassische Langzeitvermietung ca. €900–1.200 Nettomiete bringen.
Das klingt nach einem eindeutigen Fall. Ist es aber nicht.
Vom Bruttoumsatz gehen zunächst 3% Airbnb-Hostgebühr ab. Dazu kommen Reinigungskosten zwischen €40 und €120 pro Buchung (je nach Wohnungsgröße und Standard), anteilige Verbrauchskosten, Instandhaltungsaufwand durch häufigere Nutzung, und — bei externer Verwaltung — Managementgebühren von typischerweise 15–25% der Einnahmen.
Realistisch bleibt nach allen Abzügen ein Nettoertrag, der um 60–80% über der klassischen Miete liegt. Bei professioneller Verwaltung und guter Auslastung ist das ein erheblicher Vorteil. Bei Leerstand, Reklamationen oder regulatorischen Problemen kann die Rechnung schnell umkippen.
Wien hat aktuell rund 14.000 Airbnb-Listings (Stand 2025). Der Wettbewerb ist erheblich, die Auslastungsraten variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Bewertungsstatus. Wer mit einer durchschnittlich ausgestatteten Wohnung in einem Außenbezirk startet, wird die Zahlen aus der Innenstadt nicht erreichen.
Welche Risiken übersehen Eigentümer?
Die Renditekalkulation ist die eine Seite. Die Risiken, die dabei häufig ausgeblendet werden, sind die andere.
Regulatorisches Risiko: Wien hat die Kontrolle der Kurzzeitvermietung seit 2023 deutlich intensiviert. Magistratische Bezirksämter prüfen auf Beschwerden hin, ob eine Wohnung rechtmäßig betrieben wird. Verstöße gegen die Widmung können zu Rückbauanordnungen führen — das bedeutet im Extremfall, dass die Wohnung für touristische Nutzung gesperrt wird.
Verwaltungsaufwand: Kurzzeitvermietung ist kein passives Einkommen. Wer 70% Auslastung anpeilt, hat im Schnitt alle 4–5 Tage einen Gästewechsel. Das bedeutet Check-in-Management, Kommunikation, Beschwerdemanagement und regelmäßige Qualitätskontrolle. Wer das nicht selbst machen will, zahlt für ein Verwaltungsunternehmen — und das frisst erheblich in die Rendite.
Leerstand und Saisonalität: Wien ist eine Tourismusstadt, aber nicht gleichmäßig das ganze Jahr. In den Wintermonaten (November bis Februar) sinken Auslastungsraten auf 40–50%. Wer seine Kalkulation auf dem Sommerpeak aufbaut, erlebt im Jänner eine unangenehme Überraschung.
Plattformabhängigkeit: Airbnb und Booking.com können Listings jederzeit sperren — wegen schlechter Bewertungen, Beschwerden oder Änderungen in den Nutzungsbedingungen. Wer ausschließlich auf eine Plattform setzt, trägt ein erhebliches Konzentrationsrisiko.
Haftungsrisiken: Bei Unfällen oder Schäden durch Gäste ist die Haftungssituation für private Vermieter komplex. Standardhaushaltsversicherungen decken gewerbliche Kurzzeitvermietung in der Regel nicht ab. Eine spezifische Vermieterversicherung ist unverzichtbar — wird aber von vielen Eigentümern vergessen oder unterschätzt.
Häufig gestellte Fragen
Ist Kurzzeitvermietung in Wien mit einer Eigentumswohnung legal?
Grundsätzlich ja — wenn die Wohnung vollständig dem Mietrechtsgesetz entzogen ist (z.B. Neubau nach 1945, freifinanziert) und die Widmung Wohnen zulässt. In Altbauwohnungen greift §11 MRG, der nur gelegentliche Untervermietung erlaubt. Ohne Prüfung des Mietvertrags und der Widmung sollte niemand starten.
Welche Bewilligung brauche ich für Airbnb in Wien?
Das hängt von der Nutzungswidmung ab. Bei reiner Wohnwidmung ist gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Umwidmung nicht zulässig. Bei gemischter Widmung oder Beherbergungsbetrieb (ab 10 Betten) braucht es eine Betriebsanlagengenehmigung beim Magistrat. Viele Anbieter operieren in einer rechtlichen Grauzone — das Risiko liegt beim Eigentümer.
Ab wann muss ich auf Airbnb-Einnahmen Umsatzsteuer zahlen?
Ab einem Jahresumsatz von €35.000 greift die reguläre Umsatzsteuerpflicht in Österreich. Unterhalb dieser Grenze gilt die Kleinunternehmerregelung — keine Umsatzsteuer, aber auch kein Vorsteuerabzug. Achtung: Die Plattformumsätze zählen vollständig zum Umsatz, nicht der Nettobetrag nach Gebühren.
Welche Rendite ist mit Kurzzeitvermietung in Wien realistisch?
Eine 1-Zimmer-Wohnung in Wien Innenstadt erzielt bei 70% Auslastung ca. €2.500–4.000 Bruttoeinnahmen pro Monat. Klassische Vermietung bringt ca. €900–1.200. Nach Abzug von Plattformgebühren, Reinigung, Verwaltung und Leerstand verbleibt ein Nettovorteil von ca. 60–80% — aber nur bei professioneller Verwaltung.
Was passiert, wenn ich meine Wohnung ohne Bewilligung auf Airbnb vermiete?
Im schlimmsten Fall drohen Verwaltungsstrafen nach der Wiener Bauordnung, ein Verlust der Wohnbauförderung (bei geförderten Wohnungen sofortige Rückforderung), eine Kündigung durch die Hausverwaltung bei Mietwohnungen sowie Haftungsfragen bei Unfällen. Airbnb selbst ist nicht verantwortlich — das Risiko trägt vollständig der Vermieter.
Key Takeaways
- Rechtliche Prüfung vor dem Start: §11 MRG, Widmung und WEG-Status müssen geklärt sein — bevor die erste Buchung angenommen wird
- Bewilligungspflicht ist real: Wien hat die Kontrolle verschärft; operieren in der Grauzone ist ein kalkulierbares Risiko, das viele unterschätzen
- Steuer ab Tag eins: Einnahmen sind einkommensteuerpflichtig; Umsatzsteuer ab €35.000 Jahresumsatz (Kleinunternehmergrenze)
- Rendite ist attraktiv, aber nicht passiv: 60–80% Mehrertrag gegenüber klassischer Vermietung ist realistisch — bei professioneller Verwaltung und guter Lage
- Wien hat ca. 14.000 Airbnb-Listings: Der Wettbewerb ist hoch; Differenzierung über Ausstattung, Bewertungen und Lage ist entscheidend
- Saisonalität einkalkulieren: Wintermonate bringen 40–50% Auslastung; Jahreskalkulationen müssen das abbilden
- Versicherung und Haftung nicht vergessen: Standardpolicen decken gewerbliche Kurzzeitvermietung nicht ab — spezifische Absicherung ist Pflicht
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