Vermietete Wohnung verkaufen in Wien 2026

← Zurück zur Übersicht

Wer eine vermietete Wohnung in Wien verkaufen möchte, steht vor spezifischen Fragen: Darf man das überhaupt, wer kauft ein solches Objekt, wie wirkt sich die Vermietung auf den Preis aus? Dieser Leitfaden beantwortet alle wesentlichen Punkte, von der Rechtslage über den Käuferkreis bis zu steuerlichen Aspekten. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Wohnung heute wert ist, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung.

Kann man eine vermietete Wohnung verkaufen?

Ja, uneingeschränkt. In Österreich gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 1120 ABGB). Der bestehende Mietvertrag läuft beim Eigentümerwechsel unverändert weiter. Der Käufer tritt automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein, also auch in die Pflicht zur Erhaltung des Mietgegenstands und die Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution bei Mietende. Die Zustimmung des Mieters zum Verkauf ist nicht erforderlich. Der Mieter muss lediglich über den Eigentümerwechsel informiert werden, damit er künftige Mietzahlungen an den richtigen Empfänger leistet.

Für den Verkäufer bedeutet das: Die Vermietung ist kein rechtliches Hindernis, aber ein wesentlicher Wertfaktor, den es im Vorfeld genau zu analysieren lohnt. Mehr zum allgemeinen Verkaufsprozess finden Sie auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Wien.

Wer kauft vermietete Wohnungen?

Der Käuferkreis ist bei vermieteten Objekten grundlegend anders als bei frei übergebbaren Wohnungen. Eigennutzer scheiden in der Regel aus, weil sie die Wohnung nicht unmittelbar beziehen können. Der Markt besteht fast ausschließlich aus:

• Kapitalanlegern und privaten Investoren: Sie suchen stabile Mietrenditen bei überschaubarem Verwaltungsaufwand und schätzen einen bereits eingezogenen, zahlungssicheren Mieter.
• Institutionellen und semi-institutionellen Investoren: Fonds, Stiftungen und Family Offices, die Wiener Wohnimmobilien als inflationsgeschützte Anlage betrachten.
• Wohnungskäufern mit mittelfristigem Horizont: Personen, die die Wohnung in einigen Jahren selbst nutzen oder für Familienmitglieder freihalten wollen und bis dahin die Mieteinnahmen mitnehmen.

Dieser engere Käuferkreis ist ein wichtiger Grund, warum vermietete Objekte häufig länger auf dem Markt bleiben oder einen niedrigeren Preis erzielen als vergleichbare leerstehende Wohnungen.

Preisabschlag: Wie viel kostet die Vermietung?

Der Wertabschlag hängt von der konkreten Mietrechtssituation ab. In Wien gelten drei relevante Kategorien:

MRG-Vollanwendung mit Richtwert- oder Kategoriemiete

Betroffen sind die meisten Altbauwohnungen in Gebäuden, die vor 1945 errichtet wurden und mehr als zwei selbstständige Wohnungen umfassen. Die Miete ist gesetzlich gedeckelt (Richtwert Wien 2025: 6,67 Euro pro Quadratmeter netto Grundmiete zuzüglich erlaubter Zuschläge). Liegt die Ist-Miete deutlich unter dem marktüblichen Niveau, fällt der Abschlag gegenüber einem freien Objekt am höchsten aus: häufig 20-40 Prozent. Je tiefer die Untermiete und je unwahrscheinlicher eine baldige Freigabe, desto größer der Abschlag.

Befristete Mietverträge

Ist der Mietvertrag befristet (im Vollanwendungsbereich mindestens 3 Jahre, in der Praxis oft 3-5 Jahre), sieht der Käufer ein absehbares Ende der Bindung. Der Abschlag ist entsprechend geringer und liegt je nach Restlaufzeit und Miethöhe bei 10-20 Prozent. Je kürzer die verbleibende Laufzeit, desto näher rückt das Objekt einem freien Verkaufspreis.

MRG-Teilausnahme und Vollausnahme (Neubau, Dachgeschoss)

Wohnungen in Neubauten (Baubewilligung nach dem 08.05.1945), Einfamilienhäuser und bestimmte Dachgeschossausbauten fallen oft unter Teilausnahme oder vollständige MRG-Ausnahme. Hier kann die Miete frei vereinbart werden. Liegt sie auf Marktniveau, ist der Abschlag minimal. Anleger berechnen in diesem Fall schlicht die Rendite und zahlen auf Basis des Ertragswerts.

Bruttomietrendite als Verkaufsargument

Für Anleger ist die Mietrendite das wichtigste Kaufkriterium. Die Bruttomietrendite berechnet sich vereinfacht als:

Bruttomietrendite = Jahresmiete (netto) / Kaufpreis x 100

Beispiel: Eine Wohnung mit 800 Euro Nettomiete pro Monat (9.600 Euro/Jahr) und einem Kaufpreis von 240.000 Euro ergibt eine Bruttomietrendite von 4,0 Prozent. In Wien werden aktuell je nach Lage und Mietrecht Bruttomietrenditen von 2,5-4,5 Prozent bei Eigentumswohnungen erzielt, bei stark untervermieteten Altbauwohnungen kann die rechnerische Rendite niedriger ausfallen, wenn der Kaufpreis nicht entsprechend angepasst wird.

Als Verkäufer lohnt es sich, die Rendite transparent darzustellen und Vergleichsrenditen am Wiener Markt zu kennen. Ein gut aufbereitetes Verkaufsexposé mit Mietzinsliste, Mietvertrag und BK-Abrechnung schafft Vertrauen bei professionellen Käufern. Mehr zur Verkaufsberatung auf unserer Seite Immobilie verkaufen Wien.

Eintrittsrechte, Kündigungsmöglichkeiten und Räumung

Viele Verkäufer fragen sich, ob es Möglichkeiten gibt, den Mieter vor dem Verkauf zum Auszug zu bewegen. Die Antwort ist differenziert und erfordert Kenntnis der österreichischen Mietrechtslage.

Kündigung im MRG-Vollanwendungsbereich

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur aus den im Gesetz (§ 30 MRG) taxativ aufgezählten Gründen möglich. Die häufig diskutierten Gründe sind:

• Eigenbedarf (§ 30 Abs. 2 Z 9 MRG): Der Vermieter oder ein naher Angehöriger benötigt die Wohnung dringend zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses. Der Bedarf muss nachgewiesen werden und das Gericht wägt die Interessen ab.
• Erheblich nachteiliger Gebrauch (§ 30 Abs. 2 Z 3 MRG): Bei schwerem Fehlverhalten des Mieters (Beschädigungen, erhebliche Belästigungen).
• Qualifizierter Mietzinsrückstand: mindestens ein Monat ausständige Miete, die trotz Mahnung nicht bezahlt wird.

Eine Kündigung allein wegen des Wunsches, die Wohnung frei zu verkaufen, ist im MRG-Bereich nicht zulässig. Räumungsklagen ohne gesetzlichen Grund haben keine Aussicht auf Erfolg.

MRG-Ausnahmebereich und befristete Verträge

Im MRG-Teilausnahme- oder Vollausnahmebereich gilt weitgehend das ABGB: Hier ist eine ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vereinbarten oder gesetzlichen Fristen möglich, sofern kein unbefristeter Vertrag mit besonderen Bedingungen geschlossen wurde. Bei befristeten Verträgen endet das Mietverhältnis grundsätzlich zum vereinbarten Termin. Eine vorzeitige Beendigung auf Vermieterseite ist aber auch hier nur bei vertraglich vereinbarten Ausstiegsklauseln oder gesetzlichen Gründen möglich.

Einvernehmliche Auflösung

In der Praxis wird eine Wohnungsfreigabe vor dem Verkauf oft einvernehmlich vereinbart: Der Vermieter bietet dem Mieter eine Ablösezahlung für die freiwillige vorzeitige Übergabe. Solche Vereinbarungen sind im MRG-Bereich grundsätzlich zulässig, wenn sie freiwillig und ohne Druck zustande kommen. Die Höhe der Ablöse ist verhandelbar und hängt davon ab, wie stark sich der Verkaufspreis durch die Freigabe erhöht.

Welche Unterlagen Sie für den Verkauf benötigen

Für den Verkauf einer vermieteten Wohnung sind zusätzlich zu den Standardunterlagen mietrechtsspezifische Dokumente erforderlich:

• Grundbuchauszug: aktuell, inklusive aller eingetragener Lasten und Belastungen.
• Energieausweis: nicht älter als 10 Jahre, Pflichtunterlage beim Verkauf.
• Grundriss und Nutzwertgutachten (bei Eigentumswohnungen nach WEG).
• Mietvertrag: vollständig inklusive aller Nachträge, Ergänzungen und allfälliger Schriftverkehr.
• Mietzinsliste: Aufstellung der monatlichen Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlungen der letzten 12 Monate als Nachweis für regelmäßige Zahlungen.
• Letzte Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung: zeigt die tatsächlichen BK-Kosten und allfällige Nachzahlungen oder Gutschriften.
• Kautionsnachweis: Beleg über hinterlegte Kaution oder Bankgarantie des Mieters, da diese beim Eigentümerwechsel übergehen.

Gut aufbereitete Unterlagen verkürzen die Due-Diligence-Phase für Käufer erheblich und signalisieren Professionalität, was die Preisverhandlung erleichtert.

ImmoESt-Aspekte beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Steuerlich unterscheidet sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung von jenem einer selbstgenutzten Immobilie in einem entscheidenden Punkt: Die Hauptwohnsitzbefreiung greift nicht.

Regelbesteuerung (Neuvermögen)

Für Immobilien, die nach dem 31.03.2002 erworben wurden (Neuvermögen), fällt auf den Veräußerungsgewinn die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 Prozent an. Der Veräußerungsgewinn errechnet sich grob als Kaufpreis abzüglich Anschaffungskosten und abzüglich steuerlich anerkannter Kosten (Maklerhonorar, Notarkosten, Investitionen, die den Wert steigern).

Altvermögen (Erwerb vor dem 01.04.2002)

Wer die Wohnung vor dem 01.04.2002 erworben hat (Altvermögen), zahlt einen pauschalen ImmoESt-Satz von 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses. Das ist häufig deutlich günstiger als die 30 Prozent auf den tatsächlichen Gewinn.

Steuerplanung vor dem Verkauf

Da die Steuerlast den Nettoerlös erheblich beeinflusst, lohnt sich vor dem Verkauf unbedingt eine Abstimmung mit einem Steuerberater. Möglicherweise sind Kosten aus der Vermietungszeit absetzbar, oder es ergeben sich Gestaltungsmöglichkeiten bei der zeitlichen Planung des Verkaufs. Vires empfiehlt, den Steueraspekt parallel zur Verkaufsplanung zu klären, um beim Ablauf keine Zeit zu verlieren.

Tipps für den besten Preis beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Mit der richtigen Vorbereitung lässt sich der Preisabschlag für die Vermietung minimieren und der Käuferkreis optimal ansprechen:

1. Rendite transparent aufbereiten: Berechnen Sie Bruttomietrendite und Nettomietrendite und vergleichen Sie mit aktuellen Marktrenditen. Anleger wissen eine saubere Kalkulation zu schätzen.
2. Mietvertrag und Mietzinsliste vollständig bereitstellen: Fehlende Unterlagen wecken Misstrauen und verlangsamen Verhandlungen. Stellen Sie alles bereits im Exposé zur Verfügung.
3. Restlaufzeit optimieren: Wenn der befristete Mietvertrag in wenigen Monaten endet, kann es sinnvoll sein, auf die Freigabe zu warten und dann als freies Objekt zu verkaufen. Die Entscheidung hängt von Ihrer Zeitplanung und den Finanzierungskosten ab.
4. Anleger-spezifische Vermarktung: Schalten Sie Inserate in Kanälen, die von Investoren genutzt werden, und weisen Sie im Titel explizit auf die Vermietungssituation und Rendite hin.
5. Realistischen Preis setzen: Ein zu hoher Einstiegspreis schreckt Anleger ab, die präzise kalkulieren. Besser ist ein gut begründeter Preis auf Basis einer fundierten Immobilienbewertung.
6. Einvernehmliche Auflösung prüfen: Wenn der Mieter zum Auszug bereit ist und eine Ablöse wirtschaftlich sinnvoll ist, kann der höhere Verkaufspreis als freies Objekt die Ablösezahlung deutlich übertreffen.

Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Wien

Kann ich eine vermietete Wohnung in Österreich verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag läuft beim Verkauf unverändert weiter (§ 1120 ABGB: Kauf bricht nicht Miete). Der Käufer tritt in alle Rechte und Pflichten ein. Die Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich.

Wie hoch ist der Preisabschlag bei einer vermieteten Wohnung?

Bei unbefristeten MRG-Mietverträgen mit Richtwert- oder Kategoriemiete häufig 20-40 Prozent gegenüber einer freien Wohnung. Bei befristeten Verträgen 10-20 Prozent je nach Restlaufzeit. Bei marktnaher Miete im MRG-Ausnahmebereich kann der Abschlag minimal sein.

Wer kauft vermietete Wohnungen in Wien?

Fast ausschließlich Kapitalanleger, da Eigennutzer das Objekt nicht sofort beziehen können. Anleger bewerten nach Bruttomietrendite und Wertsteigerungspotenzial. Eine saubere Miethistorie und verlässlicher Mieter sind Pluspunkte.

Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer vermieteten Wohnung?

Zusätzlich zu Grundbuchauszug, Energieausweis und Grundriss: vollständiger Mietvertrag (inkl. aller Nachträge), Mietzinsliste der letzten 12 Monate, letzte BK-Abrechnung der Hausverwaltung, Kautionsnachweis.

Was ist bei der ImmoESt zu beachten?

Die Hauptwohnsitzbefreiung greift nicht. Bei Neuvermögen (Erwerb ab 01.04.2002): 30 Prozent ImmoESt auf den Veräußerungsgewinn. Bei Altvermögen: 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses pauschal. Steuerberatung vor dem Verkauf ist empfehlenswert.

Kann ich den Mieter kündigen, um die Wohnung frei zu verkaufen?

Im MRG-Vollanwendungsbereich nur aus den gesetzlich taxativ genannten Gründen (Eigenbedarf, erheblich nachteiliger Gebrauch, qualifizierter Mietzinsrückstand). Eine Kündigung allein wegen des Verkaufswunsches ist nicht zulässig. Im MRG-Ausnahmebereich und bei befristeten Verträgen bestehen etwas flexiblere Regeln. Eine einvernehmliche Ablösevereinbarung ist immer möglich.

Kostenlose Bewertung Ihrer Wohnung in Wien

Vires begleitet Eigentümer vom ersten Wertcheck bis zum Notartermin. Für eine erste Einschätzung, was Ihre vermietete Wohnung am aktuellen Markt wert ist, nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung. Anschließend besprechen wir die Mietrechtssituation, die optimale Verkaufsstrategie und den realistischen Preiskorridor für Ihr Objekt. Zum Gesamtüberblick über den Verkaufsprozess in Wien finden Sie alle Informationen auf unserer Seite Immobilie verkaufen Wien.