TL;DR: Eine vermietete Eigentumswohnung in Wien wird typischerweise mit 15–25% Abschlag gegenüber dem Leerstandswert verkauft — der Käufer ist meist ein Investor, der den Mietzins kapitalisiert. Wer richtig vorbereitet, kann den Abschlag deutlich reduzieren oder durch strategische Übergabeplanung ganz vermeiden.
Warum ist eine vermietete Wohnung weniger wert?
Käufer für Eigennutzung scheiden weitgehend aus, weil der Mieter geschützt ist und nicht ohne Weiteres gekündigt werden kann. Damit bleibt der Investorenmarkt — und Investoren rechnen anders:
- Bewertung über Ertragswert: Jahresnettomiete x Vervielfältiger (in Wien typisch 22–30 für Wohnungen)
- Kein Eigennutzungs-Aufschlag für Lage, Atmosphäre, Charme
- Risiko-Abschlag für Mietausfälle, Sanierungen, MRG-Beschränkungen
Die Preisdifferenz zwischen Investorenpreis und Leerstandspreis liegt in Wien typischerweise bei 15–25%, in Extremfällen (sehr niedrige Altmiete im Altbau) auch deutlich darüber.
Welche Faktoren bestimmen den Preisabschlag?
Mietzinshöhe
Je höher die Miete, desto höher der Investorenpreis. Eine Wohnung mit Richtwertmiete (typisch 6–8 €/m²) ist deutlich günstiger als dieselbe Wohnung mit freier Marktmiete (12–18 €/m²).
Befristung des Mietvertrags
- Unbefristet (alt): Größter Abschlag, weil Mieter dauerhaft bleibt
- Unbefristet, neuer Mieter: Mittlerer Abschlag, Bonität wichtig
- Befristet, läuft in 6–12 Monaten ab: Geringer Abschlag, Übernahme planbar
- Befristet, läuft in > 3 Jahren: Höherer Abschlag, lange Bindung
MRG vs. WEG (Mietrechtsgesetz)
Altbauwohnungen mit Vollanwendung des MRG haben strenge Mietzinsobergrenzen (Richtwertmietzins). Käufer rechnen das ein.
Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen (typisch Neubau ab 1953, Eigentumswohnungen ab Erstvergabe nach 1991), erlauben freie Mietvereinbarungen — bessere Verkäuflichkeit.
Mieter-Bonität und Mietverhalten
Ein verlässlich zahlender Mieter mit guter Bonität ist ein Verkaufsargument. Mieter mit Zahlungsproblemen oder Konflikten dagegen drücken den Preis stark.
Wer kauft vermietete Wohnungen in Wien?
- Privatinvestoren: Suchen Cashflow-Wohnungen mit 3–5% Bruttorendite
- Family Offices: Größere Pakete, oft ganze Stiegen oder Häuser
- Wohnbaugenossenschaften: Bei sozial relevanten Lagen
- Sanierer: Wenn Mieter befristet, Sanierung nach Ablauf geplant
- Eigennutzer mit Geduld: Selten, kaufen für 5–10 Jahre Vermietung dann Eigennutzung
Wie maximieren Sie den Verkaufspreis?
- Vollständige Mietvertrags-Dokumentation: Alle Vereinbarungen, Indexanpassungen, Nebenkostenabrechnungen
- Mietzins-Optimierung vor Verkauf: Indexanpassung durchführen, Nebenkosten korrekt abrechnen
- Off-Market an Investorenkreis: Selektive Ansprache effektiver als Portal-Inserate
- Übergabezeitpunkt strategisch wählen: Bei befristetem Vertrag nahe Vertragsende verkaufen
- Verkauf nach Auszug: Wenn möglich Mieter ausziehen lassen, dann zu Leerstandspreis verkaufen
Wann ist Verkauf in vermietetem Zustand sinnvoll?
- Wenn Mieter nicht (rechtlich oder ethisch) ausziehen kann
- Wenn Übergangsphase ohne Miete finanziell nicht tragbar ist
- Wenn der Investorenpreis durch hohe Miete schon nahe am Leerstandspreis liegt
- Wenn Sie steuerlich von der jährlichen Mieteinnahme profitieren bis zum Verkauf
Häufige Fragen
Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?
Nein. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den neuen Eigentümer über (Kauf bricht nicht Miete). Der Mieter muss aber rechtzeitig informiert werden.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Bei Eigentumswohnungen typischerweise nein. Ausnahmen: Wenn dies vertraglich oder per Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vereinbart ist.
Kann ich nach Verkauf Eigenbedarf anmelden?
Bei MRG-Vollanwendung sehr eingeschränkt und mit langer Frist (oft Jahre). Bei Wohnungen außerhalb MRG-Vollanwendung möglich, aber mit Kündigungsfristen.
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Key Takeaways
- Vermietet = typisch 15–25% Abschlag gegenüber Leerstand
- Investorenkreis ist die Hauptzielgruppe
- Mietzinshöhe und Befristung sind die Haupthebel
- MRG-Vollanwendung drückt den Preis zusätzlich
- Off-Market-Vermittlung an Investorenpool oft effektiver als Portale