EnglishWie hoch sind Airbnb-Einnahmen in Wien realistisch?
Wer eine Anlage-Wohnung in Wien kauft, steht vor einer grundsätzlichen Entscheidung: klassische Langzeitvermietung oder Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb? Die Bruttozahlen sehen zunächst eindeutig aus.
Basierend auf aktuellen Marktdaten für Wien (Stand: 2026) lassen sich folgende Bruttoeinnahmen bei einer Auslastung von 70% realistisch erzielen:
| Bezirk / Objekt | Airbnb (70% Auslastung) | Klassische Vermietung | Brutto-Faktor |
|---|---|---|---|
| 1. Bezirk, 45 m² Studio | ~€ 3.200/Monat | ~€ 1.100/Monat | 2,9x |
| 4. Bezirk, 50 m² 2-Zimmer | ~€ 2.600/Monat | ~€ 1.150/Monat | 2,3x |
| 6. Bezirk, 55 m² 2-Zimmer | ~€ 2.800/Monat | ~€ 1.300/Monat | 2,2x |
| 7. Bezirk, 48 m² Studio | ~€ 2.400/Monat | ~€ 1.050/Monat | 2,3x |
| 9. Bezirk, 52 m² 2-Zimmer | ~€ 2.200/Monat | ~€ 1.100/Monat | 2,0x |
| 15. Bezirk, 60 m² 2-Zimmer | ~€ 1.800/Monat | ~€ 1.100/Monat | 1,6x |
Der Unterschied ist erheblich. Aber diese Brutto-Zahlen sind das, was auf dem Konto ankommt, bevor irgendwelche Kosten abgezogen werden. Und diese Kosten sind bei Airbnb deutlich höher als bei klassischer Vermietung.
Die wichtigste Erkenntnis: Je zentraler die Lage, desto größer der Airbnb-Vorteil. Im 15. Bezirk rechnet sich die Mehrarbeit kaum noch. Im 1. Bezirk ist der Vorteil massiv — aber auch der Kaufpreis.
Was kostet Airbnb-Betrieb wirklich?
Hier fangen viele Investoren zu rechnen auf. Die Kostenstruktur bei Kurzzeitvermietung ist fundamental anders als bei klassischer Vermietung — und deutlich komplexer.
Reinigungskosten: €15-25 pro NachtBei 70% Auslastung und durchschnittlich 3 Nächten Aufenthalt bedeutet das rund 7 Reinigungen pro Monat. Bei €20 pro Reinigung sind das €140/Monat — nur für die Grundreinigung. Wäsche, Verbrauchsmaterial und gelegentliche Tiefenreinigungen kommen dazu.
Airbnb-Plattformgebühr: 3% vom MietpreisBeim 1. Bezirk Studio mit €3.200 Bruttoeinnahmen fallen €96/Monat an Airbnb-Gebühren an. Klingt wenig — addiert sich aber über das Jahr auf über €1.100.
Leerstand: realistisch 30% im Jahresschnitt70% Auslastung ist eine optimistische Annahme für Wohnungen in sehr guter Lage. In der Nebensaison (Jänner, Februar, November) kann die Auslastung auf 40-50% sinken. Wer mit 80-90% plant, liegt falsch.
Verwaltung und SchlüsselübergabeWer nicht selbst verfügbar ist, braucht einen Concierge-Service oder Property Manager. Übliche Kosten: 15-20% der Nettomieteinnahmen. Das frisst einen erheblichen Teil des Airbnb-Vorteils auf.
Möblierung und Ausstattung: AbschreibungEine vollständig möblierte und ausgestattete Wohnung für Kurzzeitvermietung kostet initial €8.000-15.000. Bei intensiver Nutzung müssen Möbel und Ausstattung alle 4-5 Jahre erneuert werden. Als monatliche Abschreibung sind realistisch €150-250 einzukalkulieren.
Gesamtkostenbild für das 1. Bezirk Studio (Beispiel ohne Property Manager):
- Reinigung: ~€140/Monat
- Plattformgebühr: ~€96/Monat
- Wäsche, Verbrauchsmaterial: ~€80/Monat
- Möblierungsabschreibung: ~€180/Monat
- Strom, Internet (trägt Vermieter): ~€120/Monat
- Gesamtkosten: ~€616/Monat
Von den €3.200 Bruttoeinnahmen bleiben nach Kosten (aber vor Steuern) rund €2.584 übrig. Das ist immer noch mehr als die €1.100 aus klassischer Vermietung — aber die Lücke ist deutlich kleiner als die Brutto-Zahlen suggerieren.
Wie viel bleibt nach Steuern?
Das ist der Teil, den viele Investoren unterschätzen oder falsch planen. Airbnb-Einnahmen sind in Österreich vollständig steuerpflichtig — und zwar auf mehreren Ebenen.
Einkommensteuer auf MietgewinneMieteinnahmen aus Kurzzeitvermietung werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert. Je nach persönlichem Einkommenssteuersatz (Grenzsteuersatz) fällt hier 25-55% Steuer an. Bei einem Investor im oberen Einkommensbereich mit 50% Grenzsteuersatz bleiben nach Steuern von €2.584 Nettoeinnahmen nur noch €1.292.
Umsatzsteuerpflicht ab €35.000 JahresumsatzDie österreichische Kleinunternehmerregelung befreit Umsätze bis €35.000/Jahr von der Umsatzsteuer. Wer mit Airbnb mehr verdient — was bei einer gut laufenden Innenstadtwohnung schnell der Fall ist — muss 10% Umsatzsteuer auf Beherbergungsleistungen abführen und vierteljährliche USt-Voranmeldungen einreichen.
Wichtig: Die USt-Pflicht gilt für den Umsatz, nicht den Gewinn. Bei €3.200 Bruttoeinnahmen/Monat und 12 Monaten liegt der Jahresumsatz bei €38.400 — knapp über der Grenze. Die anfallende Umsatzsteuer (10%) beträgt in diesem Fall rund €3.840/Jahr und muss aus den Einnahmen gedeckt werden.
Ortstaxe (Kurtaxe)Wien erhebt eine Ortstaxe auf Beherbergungsleistungen. Diese beträgt 3,2% des Beherbergungspreises und muss monatlich an die Stadt Wien abgeführt werden. Bei €3.200 Bruttomieteinnahmen fallen rund €102/Monat Ortstaxe an.
Das Fazit: Nach allen Abzügen — Betriebskosten, Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Ortstaxe — liegt der Netto-Mehrertrag gegenüber klassischer Vermietung bei realistisch 30-50%. Nicht mehr 2-3x, aber immer noch signifikant.
Welche Wohnungstypen eignen sich für Kurzzeitvermietung?
Nicht jede Wohnung eignet sich für Airbnb. Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab, die zusammenspielen müssen.
Größe: 1-2 Zimmer ist das Sweet SpotStudios und 2-Zimmer-Wohnungen zwischen 35 und 65 m² erzielen die besten Renditen. Größere Wohnungen haben höhere Betriebskosten, brauchen mehr Möblierungsaufwand und erzielen bei Kurzzeitvermietung nicht proportional mehr Einnahmen. Familien und Gruppen buchen häufig Hotels oder Serviced Apartments — nicht Airbnb-Wohnungen.
Lage: Innenstadtbezirke mit touristischer InfrastrukturDie Bezirke 1, 4, 5, 6, 7, 8 und 9 liefern die besten Auslastungszahlen. Entscheidend: Fußläufige Erreichbarkeit von Sehenswürdigkeiten, Gastronomie und ÖPNV-Anbindung. Ab dem 15./16. Bezirk wird der Auslastungsvorteil zu gering, um den Mehraufwand zu rechtfertigen.
Ausstattung: Vollmöbliert und hochwertigKurzzeitvermietungsgäste erwarten eine vollständige Ausstattung: Bettwäsche, Handtücher, Küchengeschirr, schnelles WLAN, Waschmaschine. Mängel werden sofort bewertet — und schlechte Bewertungen senken die Auslastung spürbar. Die Anfangsinvestition in Qualität zahlt sich aus.
Was sind die rechtlichen Risiken?
Das ist der Bereich, in dem sich viele Airbnb-Investoren in Wien die Finger verbrennen. Die rechtliche Situation ist komplex und wird aktiv durchgesetzt.
Wohnungseigentumsgesetz und HausordnungIn Eigentumswohnungen (WEG) entscheidet die Gemeinschaftsordnung über die Zulässigkeit der Kurzzeitvermietung. Viele neueren Wohnungseigentumsverträge schließen gewerbliche Kurzzeitvermietung explizit aus. Wer gegen die Hausordnung verstößt, riskiert Unterlassungsklagen der Miteigentümer und im Extremfall die Aufhebung der Eigentümerpartnerschaft.
Betriebsanlagengenehmigung in WienBei mehr als 30 Vermietungstagen pro Jahr an wechselnde Gäste wird die Vermietung in Wien als Betriebsanlage eingestuft und ist genehmigungspflichtig beim Magistrat (MA 36). Das Verfahren ist aufwendig und nicht garantiert erfolgreich — vor allem in reinen Wohngebäuden.
RegistrierungspflichtSeit 2024 müssen kurzfristige Vermietungen in Wien über ein Registrierungssystem erfasst werden. Airbnb ist verpflichtet, Daten nicht registrierter Wohnungen an die Behörden zu melden. Verstöße können mit Strafen bis zu €20.000 geahndet werden.
Mietrecht und MietzinsbildungWer eine Hauptmietwohnung untervermietet (ohne Erlaubnis des Vermieters als Airbnb anbietet), verstößt gegen das Mietrechtsgesetz und riskiert die außerordentliche Kündigung. Diese Regel betrifft Mieter — nicht Eigentümer.
Für wen lohnt sich Airbnb, für wen nicht?
Die ehrliche Antwort ist: Es kommt darauf an. Aber es gibt eine klare Entscheidungslogik.
| Kriterium | Airbnb sinnvoll | Klassische Vermietung besser |
|---|---|---|
| Lage | 1.–9. Bezirk, Innenstadt | Ab 12. Bezirk, Außenbezirke |
| Zeitaufwand | 5-10h/Woche verfügbar | Passives Investment gewünscht |
| Wohnungsgröße | 35–65 m², 1-2 Zimmer | Größere Wohnungen, Familien |
| Rechtliche Situation | WEG erlaubt, Genehmigung vorhanden | WEG-Verbot, Altbau-Hauptmiete |
| Steuersituation | Niedriger Einkommenssteuersatz | Hoher Grenzsteuersatz (50%+) |
| Risikobereitschaft | Leerstandsmonate akzeptabel | Planbare, stabile Cashflows |
Die wichtigste Erkenntnis aus dieser Matrix: Der Zeitaufwand ist das größte Hindernis. Wer Airbnb ohne Property Manager betreibt, betreibt ein kleines Unternehmen — kein passives Investment. Gäste-Kommunikation, Check-in, Reinigungskoordination, Bewertungsmanagement: Das summiert sich auf 5-10 Stunden pro Woche.
Wer diesen Aufwand nicht einplanen kann oder will, sollte entweder einen Property Manager einkalkulieren (und dann die Renditekalkulation neu machen) oder bei klassischer Vermietung bleiben.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel mehr verdient man mit Airbnb gegenüber klassischer Vermietung in Wien?
Die Bruttoeinnahmen liegen 2-3x höher. Nach Abzug aller Kosten (Reinigung, Plattformgebühren, Leerstand, Möblierung, Verwaltung) und Steuern schrumpft der Vorteil auf realistisch 30-50% Netto-Mehreinnahmen — aber das ist immer noch erheblich, wenn die Lage stimmt.
Brauche ich in Wien eine Genehmigung für Airbnb?
In Wien ist eine gewerbliche Kurzzeitvermietung genehmigungspflichtig. Bei mehr als 30 Tagen Vermietung pro Jahr an wechselnde Gäste ist in der Regel eine Betriebsanlagenänderung beim Magistrat notwendig. Außerdem muss die Hausordnung und der Wohnungseigentumsvertrag Kurzzeitvermietung erlauben — viele Gemeinschaftsverträge schließen das explizit aus.
Ab wann bin ich in Österreich umsatzsteuerpflichtig bei Airbnb?
In Österreich gilt die Kleinunternehmerregelung bis zu einem Jahresumsatz von €35.000. Wer diese Grenze überschreitet, muss Umsatzsteuer (10% auf Beherbergungsleistungen) abführen und vierteljährliche USt-Voranmeldungen einreichen. Zusätzlich fallen Einkommensteuer auf Mietgewinne und die Ortstaxe (Kurtaxe) an.
Welche Wohnungen in Wien eignen sich am besten für Airbnb?
Am besten geeignet sind 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in den Innenstadtbezirken (1., 4., 6., 7., 8., 9. Bezirk) mit guter U-Bahn-Anbindung. Entscheidend: Die Wohnung muss vollständig möbliert und ausgestattet sein, das Gebäude muss Kurzzeitvermietung erlauben, und der Investor muss entweder selbst Zeitkapazität haben oder einen Verwaltungsservice einplanen.
Für wen lohnt sich Airbnb in Wien nicht?
Airbnb lohnt sich nicht für Investoren, die passives Einkommen ohne Zeitaufwand suchen, für Wohnungen in schlechter Touristenlage (Außenbezirke ab dem 15./16. Bezirk aufwärts), bei Eigentümergemeinschaften die Kurzzeitvermietung verbieten, sowie bei hohem Eigenkapitalbedarf ohne ausreichend Rücklage für Leerstandsmonate.
Key Takeaways
- Brutto ist nicht Netto: 2-3x höhere Bruttoeinnahmen werden durch Kosten und Steuern auf 30-50% Nettovorsprung eingedampft — immer noch relevant, aber kein Selbstläufer
- Lage ist alles: Innenstadtbezirke (1.-9.) eignen sich für Airbnb, Außenbezirke kaum mehr — die Auslastungszahlen machen den Unterschied
- Rechtliche Prüfung vor dem Kauf: WEG-Vertrag, Hausordnung und Magistratsbewilligung müssen geklärt sein — sonst drohen empfindliche Strafen
- Steuern komplex: Einkommensteuer, eventuelle USt-Pflicht ab €35.000 und Ortstaxe machen eine sorgfältige Steuerplanung unerlässlich
- Kein passives Investment: Airbnb ohne Property Manager bedeutet 5-10h Zeitaufwand pro Woche — wer das nicht will, sollte die Kosten für Verwaltung einkalkulieren
- 1-2 Zimmer ist das Sweet Spot: Studios und 2-Zimmer-Wohnungen bis 65 m² bieten das beste Rendite-Aufwand-Verhältnis
- Stabilitätsargument für klassische Vermietung: Planbare Cashflows, keine Leerstandsrisiken, minimaler Aufwand — für viele Investoren das bessere Modell