Wer eine Eigentumswohnung in Wien verkauft, steht vor einer Frage, die viele unterschaetzen: Wie viel bleibt nach Steuern tatsaechlich uebrig? Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) betraegt seit 2012 pauschal 30 Prozent des Veraeusserungsgewinns. Wann Befreiungen greifen, wie die Bemessungsgrundlage korrekt berechnet wird und was den Notar dabei interessiert, erklaert dieser Leitfaden. Fuer Ablauf, Provision und Unterlagen verweisen wir auf unseren Artikel Wohnung verkaufen in Wien: Ablauf, Kosten und Provision. Hier steht ausschliesslich die steuerliche Seite im Vordergrund. Fuer individuelle Steuergestaltung empfehlen wir grundsaetzlich, einen Steuerberater beizuziehen.
Was ist die ImmoESt und wen trifft sie?
Die Immobilienertragsteuer wurde mit der 1. Stabilitaetsgesetz-Novelle 2012 eingefuehrt und ersetzte die frueheren Spekulationsfristen vollstaendig. Seither unterliegen grundsaetzlich alle Gewinne aus der Veraeusserung von Grundstuecken und Wohnungen in Oesterreich der ImmoESt, unabhaengig davon, wie lange das Objekt gehalten wurde. Der Steuersatz betraegt einheitlich 30 Prozent des steuerpflichtigen Veraeusserungsgewinns.
Die Steuer gilt fuer natuerliche Personen im Privatvermoegen. Veraeusserungen im Betriebsvermoegen unterliegen anderen Regeln. Entscheidend ist ausserdem, wann die Wohnung angeschafft wurde: Das Gesetz unterscheidet zwischen Neu- und Altvermoegen.
Neuvermoegen vs. Altvermoegen: der wichtigste Unterschied
Die Trennlinie liegt am 31. Maerz 2002:
- Neuvermoegen (Anschaffung ab 1. April 2002): Die tatsaechlichen Anschaffungskosten bilden die Basis. Der Gewinn errechnet sich als Unterschiedsbetrag zwischen Veraeusserungserloese und nachgewiesenen Kosten. Auf diesen Gewinn werden 30 Prozent ImmoESt faellig. Einen Inflationsabschlag gibt es nicht.
- Altvermoegen (Anschaffung vor dem 1. April 2002): Da die urspruenglichen Anschaffungskosten oft nicht mehr lueckenlos nachweisbar sind, hat der Gesetzgeber eine pauschale Vereinfachung vorgesehen. Als fiktiver Anschaffungspreis werden 86 Prozent des Veraeusserungserloeses angesetzt. Die Bemessungsgrundlage betraegt damit 14 Prozent des Kaufpreises, die Steuerbelastung effektiv rund 4,2 Prozent des Veraeusserungserloeses. War die Wohnung vor dem Stichtag vermietet, erhoehen sich die 14 Prozent auf 40 Prozent (effektive Steuer 12 Prozent des Erloeses).
Wichtig: Wer Altvermoegen veraeussert, kann alternativ auch die tatsaechlichen Anschaffungskosten nachweisen, wenn diese einen guenstigeren Gewinn ergeben. In der Praxis ist dies selten der Fall, da Altimmobilien meist erheblich im Wert gestiegen sind.
Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet?
Bei Neuvermoegen gilt folgende Formel:
Veraeusserungserloese minus Anschaffungskosten = Veraeusserungsgewinn (Bemessungsgrundlage)
Abzugsfahige Anschaffungskosten
Folgende Positionen mindern die Bemessungsgrundlage:
- Urspruenglicher Kaufpreis inkl. Nebenkosten beim Erwerb (Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Eintragungsgebuehr 1,1 Prozent, Notarkosten, Maklerprovision beim Kauf)
- Nachgewiesener Herstellungsaufwand: Kosten fuer Aus- oder Umbau, die den Wohnstandard dauerhaft verbessern (z.B. Badezimmerneubau, Grundrissaenderung, Aufstockung)
- Nachgewiesener Instandsetzungsaufwand: Massnahmen, die den Zustand wesentlich verbessern, aber nicht unter die normale Erhaltung fallen (z.B. Fenstertausch, neue Heizungsanlage)
- Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf: Maklerprovision beim Verkauf, Inserate, Sachverstaendigengutachten, anteilige Notarkosten soweit dem Verkaeufer zugerechnet
Nicht abzugsfahig sind laufende Erhaltungskosten (Malerarbeiten, kleinere Reparaturen) sowie Finanzierungskosten (Kreditzinsen aus der Haltezeit).
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung in Wien wird 2026 fuer 480.000 Euro verkauft. Sie wurde 2015 um 310.000 Euro erworben (Neuvermoegenfall). Im Laufe der Eigentumszeit wurde das Badezimmer vollstaendig erneuert (Herstellungsaufwand 22.000 Euro). Die Maklerprovision beim Verkauf betraegt 14.400 Euro (3 Prozent zzgl. USt. = 17.280 Euro, davon netto 14.400 Euro abzugsfahig, die USt traegt der Verkaeufer nicht in der ImmoESt-Basis).
- Veraeusserungserloese: 480.000 Euro
- Anschaffungskosten 2015 inkl. Nebenkosten (ca. 4,5 Prozent): 310.000 + 13.950 = 323.950 Euro
- Herstellungsaufwand: 22.000 Euro
- Werbungskosten Verkauf (Makler netto): 14.400 Euro
- Veraeusserungsgewinn: 480.000 minus 323.950 minus 22.000 minus 14.400 = 119.650 Euro
- ImmoESt 30 Prozent: 35.895 Euro
In diesem Beispiel betraegt die Steuerbelastung rund 7,5 Prozent des Veraeusserungserloeses. Greift die Hauptwohnsitzbefreiung, entfaellt die ImmoESt vollstaendig.
Hauptwohnsitzbefreiung: wann faellt keine ImmoESt an?
Die Hauptwohnsitzbefreiung nach Paragraf 30 Abs. 2 Z 1 EStG ist die praktisch wichtigste Ausnahme. Sie befreit den gesamten Veraeusserungsgewinn von der ImmoESt, wenn eine von zwei Voraussetzungen erfuellt ist:
- 2-Jahres-Regel: Die Wohnung war ab dem Zeitpunkt der Anschaffung (nicht erst ab Bezug) ununterbrochen bis zur Veraeusserung als Hauptwohnsitz gemeldet und tatsaechlich bewohnt. Mindestdauer: zwei Jahre.
- 5-aus-10-Regel: Die Wohnung war innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf insgesamt mindestens fuenf Jahre der Hauptwohnsitz des Veraeusserers. Die fuenf Jahre muessen nicht zusammenhaengend sein.
Entscheidend ist der gemeldete Hauptwohnsitz (Meldezettel) in Verbindung mit tatsaechlicher Eigennutzung. Eine bloss formale Meldung ohne echten Lebensmittelpunkt genuegt nicht. Wer seine Wohnung vor dem Verkauf vermietet hat und den Hauptwohnsitz aufgegeben hat, verliert die Befreiung, sofern die Karenzzeit abgelaufen ist.
Wichtige Einschraenkung: Wird nur ein Teil der Wohnung vermietet (z.B. ein Zimmer), gilt die Befreiung nur anteilig fuer den selbstgenutzten Teil.
Herstellerbefreiung: wenn man die Wohnung selbst gebaut hat
Die Herstellerbefreiung nach Paragraf 30 Abs. 2 Z 2 EStG befreit Bauherren von der ImmoESt. Voraussetzungen:
- Der Veraeusserer hat das Gebaeude oder die Wohnung selbst hergestellt, also als Bauherr (nicht als Erwerber eines Neubauprojekts) taetig war.
- Die Wohnung wurde innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkunften genutzt, insbesondere keine Vermietung.
Blosser Umbau oder umfangreiche Sanierung gilt nicht als Herstellung. Diese Befreiung betrifft in der Praxis vor allem Personen, die auf eigenem Grund ein Haus oder eine Wohnung errichtet haben. In Wien, wo der Erwerb fertiger Eigentumswohnungen dominiert, spielt sie eine untergeordnete Rolle.
Regelbesteuerungsoption: wann lohnt sie sich?
Standardmaessig betraegt die ImmoESt 30 Prozent (besonderer Steuersatz). Wer einen niedrigeren persoenlichen Einkommensteuersatz hat, kann zur Regelbesteuerung optieren: Der Gewinn wird dann zusammen mit den uebrigen Einkuenften nach dem normalen Tarif besteuert. Diese Option lohnt sich nur, wenn der persoenliche Grenzsteuersatz unter 30 Prozent liegt, also bei sehr geringem Gesamteinkommen. In der Praxis ist das bei Wohnungsverkaeufern mit relevantem Veraeusserungsgewinn selten der Fall.
Wer fuehrt die ImmoESt ab?
In Oesterreich sind Notare und Rechtsanwaelte als Parteienvertreter gesetzlich zur Selbstberechnung und Abfuehrung der ImmoESt verpflichtet (Paragraf 30b EStG). Der Ablauf in der Praxis:
- Der Verkaeufer erteilt dem Parteienvertreter alle relevanten Angaben: Anschaffungsdatum, Anschaffungskosten, abzugsfahige Aufwendungen, allfaellige Befreiungsgruende.
- Der Parteienvertreter berechnet die Steuer auf Basis dieser Angaben und haelt den Betrag aus dem Kaufpreis ein.
- Spaetestens am 15. des auf die Veraeusserung folgenden Kalendermonats wird die Steuer an das Finanzamt abgefuehrt.
- Der Verkaeufer muss den Vorgang grundsaetzlich nicht in der Einkommensteuererklaerung erwaehnen, sofern die Selbstberechnung korrekt erfolgt ist und keine Option zur Regelbesteuerung gewaehlt wird.
Wichtig: Der Verkaeufer haftet fuer die Richtigkeit der gemeldeten Daten. Falsche Angaben gegenueber dem Parteienvertreter koennen zu Nachzahlungen plus Saumniszuschlag fuehren.
Ablauf und Provision kurz zusammengefasst
Der steuerliche Aspekt ist nur ein Teil des Gesamtprozesses. Den vollstaendigen Schritt-fuer-Schritt-Ablauf eines Wohnungsverkaufs in Wien, inklusive Unterlagen, Besichtigung, Kaufvertrag und Maklerprovision (Standard 3 Prozent Kaeufer plus 3 Prozent Abgeber), beschreibt unser Artikel Wohnung verkaufen in Wien: Ablauf, Kosten und Provision ausfuehrlich. Fuer eine erste Einschaetzung, was Ihre Wohnung heute wert ist, steht die kostenlose Immobilienbewertung zur Verfuegung.
Checkliste vor dem Verkauf: steuerliche Vorbereitung
- Kaufvertrag und Belege fuer Anschaffungsnebenkosten bereithalten
- Rechnungen fuer Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand sammeln (Handwerkerrechnungen, Baugenehmigungen)
- Meldehistorie pruefen: Hauptwohnsitzmeldung lueckenlos dokumentieren
- Bei Altvermoegen: Datum der Anschaffung klaeren (vor oder nach 31.03.2002)
- Steuerberater konsultieren, wenn Sondersachverhalte vorliegen (Erbschaft, Schenkung, anteilige Vermietung, Betriebsvermoegen)
- Parteienvertreter (Notar/Rechtsanwalt) fruehzeitig ueber alle relevanten Umstaende informieren
Haeufige Fragen zur Steuer beim Eigentumswohnungsverkauf in Wien
Wie hoch ist die ImmoESt beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Wien?
30 Prozent des Veraeusserungsgewinns bei Neuvermoegen (Anschaffung ab 1. April 2002). Bei Altvermoegen effektiv ca. 4,2 Prozent des Erloeses (pauschaler Anschaffungspreis 86 Prozent). Befreiungen koennen die Steuer auf null reduzieren.
Wann gilt die Hauptwohnsitzbefreiung beim Wohnungsverkauf?
Bei ununterbrochener Hauptwohnsitznutzung ab Anschaffung fuer mindestens zwei Jahre (2-Jahres-Regel) oder bei mindestens fuenf Jahren Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf (5-aus-10-Regel). In beiden Faellen entfaellt die ImmoESt vollstaendig.
Was ist die Herstellerbefreiung und wer kann sie nutzen?
Wer die Wohnung selbst als Bauherr errichtet hat und sie in den letzten zehn Jahren nicht vermietet hat, ist von der ImmoESt befreit. Sanierungen oder Umbauten zaehlen nicht als Herstellung im Sinne dieser Befreiung.
Welche Kosten mindern die Bemessungsgrundlage der ImmoESt?
Anschaffungspreis inkl. Nebenkosten beim Kauf, nachgewiesener Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand sowie Werbungskosten beim Verkauf (Maklerhonorar, Inserate). Laufende Erhaltungskosten sind nicht abzugsfahig.
Wer fuehrt die ImmoESt ab und wie laeuft das in der Praxis ab?
Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet die Steuer, haelt sie vom Kaufpreis ein und fuehrt sie bis zum 15. des Folgemonats an das Finanzamt ab. Der Verkaeufer muss den Vorgang bei korrekter Selbstberechnung nicht mehr in der Einkommensteuererklaerung angeben.
Gibt es noch weitere Steuern beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Den Kaeufer treffen Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent) und Eintragungsgebuehr (1,1 Prozent). Den Verkaeufer treffen anteilige Notarkosten sowie ggf. Maklerprovision. Umsatzsteuerpflicht besteht beim Privatverkauf einer Wohnung grundsaetzlich nicht.
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