Wer eine Eigentumswohnung in Wien verkauft, steht vor einer Frage, die viele unterschätzen: Wie viel bleibt nach Steuern tatsächlich übrig? Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beträgt seit 2012 pauschal 30 Prozent des Veräußerungsgewinns. Wann Befreiungen greifen, wie die Bemessungsgrundlage korrekt berechnet wird und was den Notar dabei interessiert, erklärt dieser Leitfaden. Für Ablauf, Provision und Unterlagen verweisen wir auf unseren Artikel Wohnung verkaufen in Wien: Ablauf, Kosten und Provision. Hier steht ausschließlich die steuerliche Seite im Vordergrund. Für individuelle Steuergestaltung empfehlen wir grundsätzlich, einen Steuerberater beizuziehen.
Was ist die ImmoESt und wen trifft sie?
Die Immobilienertragsteuer wurde mit der 1. Stabilitätsgesetz-Novelle 2012 eingeführt und ersetzte die früheren Spekulationsfristen vollständig. Seither unterliegen grundsätzlich alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken und Wohnungen in Österreich der ImmoESt, unabhängig davon, wie lange das Objekt gehalten wurde. Der Steuersatz beträgt einheitlich 30 Prozent des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns.
Die Steuer gilt für natürliche Personen im Privatvermögen. Veräußerungen im Betriebsvermögen unterliegen anderen Regeln. Entscheidend ist außerdem, wann die Wohnung angeschafft wurde: Das Gesetz unterscheidet zwischen Neu- und Altvermögen.
Neuvermögen vs. Altvermögen: der wichtigste Unterschied
Die Trennlinie liegt am 31. März 2002:
- Neuvermögen (Anschaffung ab 1. April 2002): Die tatsächlichen Anschaffungskosten bilden die Basis. Der Gewinn errechnet sich als Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlöse und nachgewiesenen Kosten. Auf diesen Gewinn werden 30 Prozent ImmoESt fällig. Einen Inflationsabschlag gibt es nicht.
- Altvermögen (Anschaffung vor dem 1. April 2002): Da die ursprünglichen Anschaffungskosten oft nicht mehr lückenlos nachweisbar sind, hat der Gesetzgeber eine pauschale Vereinfachung vorgesehen. Als fiktiver Anschaffungspreis werden 86 Prozent des Veräußerungserlöses angesetzt. Die Bemessungsgrundlage beträgt damit 14 Prozent des Kaufpreises, die Steuerbelastung effektiv rund 4,2 Prozent des Veräußerungserlöses. War die Wohnung vor dem Stichtag vermietet, erhöhen sich die 14 Prozent auf 40 Prozent (effektive Steuer 12 Prozent des Erlöses).
Wichtig: Wer Altvermögen veräußert, kann alternativ auch die tatsächlichen Anschaffungskosten nachweisen, wenn diese einen günstigeren Gewinn ergeben. In der Praxis ist dies selten der Fall, da Altimmobilien meist erheblich im Wert gestiegen sind.
Wie wird die Bemessungsgrundlage berechnet?
Bei Neuvermögen gilt folgende Formel:
Veräußerungserlöse minus Anschaffungskosten = Veräußerungsgewinn (Bemessungsgrundlage)
Abzugsfahige Anschaffungskosten
Folgende Positionen mindern die Bemessungsgrundlage:
- Ursprünglicher Kaufpreis inkl. Nebenkosten beim Erwerb (Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent, Eintragungsgebühr 1,1 Prozent, Notarkosten, Maklerprovision beim Kauf)
- Nachgewiesener Herstellungsaufwand: Kosten für Aus- oder Umbau, die den Wohnstandard dauerhaft verbessern (z.B. Badezimmerneubau, Grundrissänderung, Aufstockung)
- Nachgewiesener Instandsetzungsaufwand: Maßnahmen, die den Zustand wesentlich verbessern, aber nicht unter die normale Erhaltung fallen (z.B. Fenstertausch, neue Heizungsanlage)
- Werbungskosten im Zusammenhang mit dem Verkauf: Maklerprovision beim Verkauf, Inserate, Sachverständigengutachten, anteilige Notarkosten soweit dem Verkäufer zugerechnet
Nicht abzugsfahig sind laufende Erhaltungskosten (Malerarbeiten, kleinere Reparaturen) sowie Finanzierungskosten (Kreditzinsen aus der Haltezeit).
Beispielrechnung
Eine Eigentumswohnung in Wien wird 2026 für 480.000 Euro verkauft. Sie wurde 2015 um 310.000 Euro erworben (Neuvermögenfall). Im Laufe der Eigentumszeit wurde das Badezimmer vollständig erneuert (Herstellungsaufwand 22.000 Euro). Die Maklerprovision beim Verkauf beträgt 14.400 Euro (3 Prozent zzgl. USt. = 17.280 Euro, davon netto 14.400 Euro abzugsfahig, die USt trägt der Verkäufer nicht in der ImmoESt-Basis).
- Veräußerungserlöse: 480.000 Euro
- Anschaffungskosten 2015 inkl. Nebenkosten (ca. 4,5 Prozent): 310.000 + 13.950 = 323.950 Euro
- Herstellungsaufwand: 22.000 Euro
- Werbungskosten Verkauf (Makler netto): 14.400 Euro
- Veräußerungsgewinn: 480.000 minus 323.950 minus 22.000 minus 14.400 = 119.650 Euro
- ImmoESt 30 Prozent: 35.895 Euro
In diesem Beispiel beträgt die Steuerbelastung rund 7,5 Prozent des Veräußerungserlöses. Greift die Hauptwohnsitzbefreiung, entfällt die ImmoESt vollständig.
Hauptwohnsitzbefreiung: wann fällt keine ImmoESt an?
Die Hauptwohnsitzbefreiung nach Paragraf 30 Abs. 2 Z 1 EStG ist die praktisch wichtigste Ausnahme. Sie befreit den gesamten Veräußerungsgewinn von der ImmoESt, wenn eine von zwei Voraussetzungen erfüllt ist:
- 2-Jahres-Regel: Die Wohnung war ab dem Zeitpunkt der Anschaffung (nicht erst ab Bezug) ununterbrochen bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gemeldet und tatsächlich bewohnt. Mindestdauer: zwei Jahre.
- 5-aus-10-Regel: Die Wohnung war innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf insgesamt mindestens fünf Jahre der Hauptwohnsitz des Veräußerers. Die fünf Jahre müssen nicht zusammenhängend sein.
Entscheidend ist der gemeldete Hauptwohnsitz (Meldezettel) in Verbindung mit tatsächlicher Eigennutzung. Eine bloß formale Meldung ohne echten Lebensmittelpunkt genügt nicht. Wer seine Wohnung vor dem Verkauf vermietet hat und den Hauptwohnsitz aufgegeben hat, verliert die Befreiung, sofern die Karenzzeit abgelaufen ist.
Wichtige Einschränkung: Wird nur ein Teil der Wohnung vermietet (z.B. ein Zimmer), gilt die Befreiung nur anteilig für den selbstgenutzten Teil.
Herstellerbefreiung: wenn man die Wohnung selbst gebaut hat
Die Herstellerbefreiung nach Paragraf 30 Abs. 2 Z 2 EStG befreit Bauherren von der ImmoESt. Voraussetzungen:
- Der Veräußerer hat das Gebäude oder die Wohnung selbst hergestellt, also als Bauherr (nicht als Erwerber eines Neubauprojekts) tätig war.
- Die Wohnung wurde innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkunften genutzt, insbesondere keine Vermietung.
Bloßer Umbau oder umfangreiche Sanierung gilt nicht als Herstellung. Diese Befreiung betrifft in der Praxis vor allem Personen, die auf eigenem Grund ein Haus oder eine Wohnung errichtet haben. In Wien, wo der Erwerb fertiger Eigentumswohnungen dominiert, spielt sie eine untergeordnete Rolle.
Regelbesteuerungsoption: wann lohnt sie sich?
Standardmäßig beträgt die ImmoESt 30 Prozent (besonderer Steuersatz). Wer einen niedrigeren persönlichen Einkommensteuersatz hat, kann zur Regelbesteuerung optieren: Der Gewinn wird dann zusammen mit den übrigen Einkünften nach dem normalen Tarif besteuert. Diese Option lohnt sich nur, wenn der persönliche Grenzsteuersatz unter 30 Prozent liegt, also bei sehr geringem Gesamteinkommen. In der Praxis ist das bei Wohnungsverkäufern mit relevantem Veräußerungsgewinn selten der Fall.
Wer führt die ImmoESt ab?
In Österreich sind Notare und Rechtsanwälte als Parteienvertreter gesetzlich zur Selbstberechnung und Abführung der ImmoESt verpflichtet (Paragraf 30b EStG). Der Ablauf in der Praxis:
- Der Verkäufer erteilt dem Parteienvertreter alle relevanten Angaben: Anschaffungsdatum, Anschaffungskosten, abzugsfahige Aufwendungen, allfällige Befreiungsgründe.
- Der Parteienvertreter berechnet die Steuer auf Basis dieser Angaben und hält den Betrag aus dem Kaufpreis ein.
- Spätestens am 15. des auf die Veräußerung folgenden Kalendermonats wird die Steuer an das Finanzamt abgeführt.
- Der Verkäufer muss den Vorgang grundsätzlich nicht in der Einkommensteuererklärung erwähnen, sofern die Selbstberechnung korrekt erfolgt ist und keine Option zur Regelbesteuerung gewählt wird.
Wichtig: Der Verkäufer haftet für die Richtigkeit der gemeldeten Daten. Falsche Angaben gegenüber dem Parteienvertreter können zu Nachzahlungen plus Saumniszuschlag führen.
Ablauf und Provision kurz zusammengefasst
Der steuerliche Aspekt ist nur ein Teil des Gesamtprozesses. Den vollständigen Schritt-für-Schritt-Ablauf eines Wohnungsverkaufs in Wien, inklusive Unterlagen, Besichtigung, Kaufvertrag und Maklerprovision (Standard 3 Prozent Käufer plus 3 Prozent Abgeber), beschreibt unser Artikel Wohnung verkaufen in Wien: Ablauf, Kosten und Provision ausführlich. Für eine erste Einschätzung, was Ihre Wohnung heute wert ist, steht die kostenlose Immobilienbewertung zur Verfügung.
Checkliste vor dem Verkauf: steuerliche Vorbereitung
- Kaufvertrag und Belege für Anschaffungsnebenkosten bereithalten
- Rechnungen für Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand sammeln (Handwerkerrechnungen, Baugenehmigungen)
- Meldehistorie prüfen: Hauptwohnsitzmeldung lückenlos dokumentieren
- Bei Altvermögen: Datum der Anschaffung klären (vor oder nach 31.03.2002)
- Steuerberater konsultieren, wenn Sondersachverhalte vorliegen (Erbschaft, Schenkung, anteilige Vermietung, Betriebsvermögen)
- Parteienvertreter (Notar/Rechtsanwalt) frühzeitig über alle relevanten Umstände informieren
Häufige Fragen zur Steuer beim Eigentumswohnungsverkauf in Wien
Wie hoch ist die ImmoESt beim Verkauf einer Eigentumswohnung in Wien?
30 Prozent des Veräußerungsgewinns bei Neuvermögen (Anschaffung ab 1. April 2002). Bei Altvermögen effektiv ca. 4,2 Prozent des Erlöses (pauschaler Anschaffungspreis 86 Prozent). Befreiungen können die Steuer auf null reduzieren.
Wann gilt die Hauptwohnsitzbefreiung beim Wohnungsverkauf?
Bei ununterbrochener Hauptwohnsitznutzung ab Anschaffung für mindestens zwei Jahre (2-Jahres-Regel) oder bei mindestens fünf Jahren Hauptwohnsitz innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf (5-aus-10-Regel). In beiden Fällen entfällt die ImmoESt vollständig.
Was ist die Herstellerbefreiung und wer kann sie nutzen?
Wer die Wohnung selbst als Bauherr errichtet hat und sie in den letzten zehn Jahren nicht vermietet hat, ist von der ImmoESt befreit. Sanierungen oder Umbauten zählen nicht als Herstellung im Sinne dieser Befreiung.
Welche Kosten mindern die Bemessungsgrundlage der ImmoESt?
Anschaffungspreis inkl. Nebenkosten beim Kauf, nachgewiesener Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand sowie Werbungskosten beim Verkauf (Maklerhonorar, Inserate). Laufende Erhaltungskosten sind nicht abzugsfahig.
Wer führt die ImmoESt ab und wie läuft das in der Praxis ab?
Der Notar oder Rechtsanwalt berechnet die Steuer, hält sie vom Kaufpreis ein und führt sie bis zum 15. des Folgemonats an das Finanzamt ab. Der Verkäufer muss den Vorgang bei korrekter Selbstberechnung nicht mehr in der Einkommensteuererklärung angeben.
Gibt es noch weitere Steuern beim Verkauf einer Eigentumswohnung?
Den Käufer treffen Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent) und Eintragungsgebühr (1,1 Prozent). Den Verkäufer treffen anteilige Notarkosten sowie ggf. Maklerprovision. Umsatzsteuerpflicht besteht beim Privatverkauf einer Wohnung grundsätzlich nicht.
Ihre Eigentumswohnung in Wien jetzt kostenlos bewerten lassen
Bevor Sie sich um Steuern kümmern, brauchen Sie eine realistische Vorstellung, was Ihre Wohnung heute wert ist. Vires bietet eine strukturierte Marktwertanalyse auf Basis aktueller Transaktionsdaten, kostenlos und unverbindlich.
Starten Sie mit der kostenlosen Immobilienbewertung oder informieren Sie sich direkt auf unserer Seite Immobilie verkaufen in Wien über den nächsten Schritt.