Eine Scheidung oder Trennung wirft fast immer die Frage nach der gemeinsamen Immobilie auf. Sie ist meist der größte Vermögenswert und zugleich emotional stark besetzt. Dieser Beitrag zeigt, welche Optionen Sie in Wien haben, wie der Verkauf abläuft, was mit dem gemeinsamen Kredit passiert und welche steuerlichen Punkte Sie kennen sollten, damit die Vermögensaufteilung fair und ohne unnötigen Konflikt gelingt.
Ausgangslage: die gemeinsame Immobilie bei Trennung
Steht die Immobilie im gemeinsamen Eigentum, kann keiner der Partner allein über den Verkauf entscheiden. Notwendig ist eine gemeinsame Lösung, entweder einvernehmlich oder, im Streitfall, über eine gerichtliche Aufteilung. In der Praxis ist der einvernehmliche Weg fast immer der bessere: Er ist schneller, günstiger und bringt einen höheren Erlös als eine gerichtlich erzwungene Versteigerung.
Die drei Optionen
- Verkauf und Aufteilung des Erlöses: Die häufigste und meist sauberste Lösung. Beide Partner lösen sich vollständig von der Immobilie und teilen den Nettoerlös nach Vereinbarung.
- Ein Partner zahlt den anderen aus: Sinnvoll, wenn einer die Immobilie behalten möchte und die Finanzierung allein tragen kann. Dazu braucht es eine belastbare Bewertung als Basis für die Auszahlungssumme.
- Vorerst gemeinsam behalten: Etwa bis Kinder aus der Schule sind. Erfordert klare schriftliche Vereinbarungen zu Kosten, Nutzung und späterem Verkauf.
Ablauf des Verkaufs Schritt für Schritt
- Neutrale, datenbasierte Bewertung als gemeinsame Verhandlungsbasis (Immobilienbewertung Wien).
- Einigung auf Verkaufsstrategie, Preis und Aufteilungsschlüssel.
- Aufbereitung der Unterlagen und diskrete Vermarktung.
- Verhandlung, Kaufanbot und Kaufvertrag über einen Treuhänder.
- Auszahlung, Kreditablöse und Aufteilung des Restbetrags.
Gemeinsamer Kredit und Vermögensaufteilung
Läuft noch ein gemeinsamer Kredit, wird dieser in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst; der Überschuss wird geteilt. Wichtig: Solange der Kredit besteht, haften meist beide Partner solidarisch gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer auszieht. Eine klare Regelung im Zuge der Vermögensaufteilung schützt beide Seiten. Bei einer Auszahlungslösung muss die Bank der Entlassung eines Partners aus dem Kredit zustimmen.
Steuer beim Verkauf nach Scheidung
Beim Verkauf kann Immobilienertragsteuer (ImmoESt) anfallen. Wurde die Immobilie als Hauptwohnsitz genutzt, kommt häufig die Hauptwohnsitzbefreiung in Betracht. Die Aufteilung des Vermögens zwischen den Ehepartnern im Zuge der Scheidung ist unter bestimmten Voraussetzungen begünstigt. Details hängen vom Einzelfall ab, mehr dazu in unserem Beitrag Steuer beim Wohnungsverkauf.
Warum ein neutraler Makler entlastet
Gerade wenn die Kommunikation zwischen den Partnern schwierig ist, wirkt ein neutraler Makler als sachlicher Puffer: Er liefert eine objektive Bewertung, kommuniziert mit beiden Seiten gleichberechtigt, organisiert Besichtigungen und führt die Verhandlung. So bleibt der Prozess fair und lösungsorientiert, statt an persönlichen Spannungen zu scheitern. Bei Vires begleitet Sie ein fester Ansprechpartner von der Bewertung bis zur Auszahlung, siehe Verkaufsberatung in Wien.
Hinweis: Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick zur Rechtslage in Österreich und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bei konkreten Fragen ziehen Sie bitte eine Rechtsanwältin, einen Notar oder einen Steuerberater hinzu.
Häufige Fragen
Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Gehört die Immobilie beiden, entscheidet keine Seite allein. Üblich sind drei Wege: gemeinsamer Verkauf und Teilung des Erlöses, Auszahlung eines Partners durch den anderen, oder vorübergehendes gemeinsames Behalten mit klarer Vereinbarung. Kommt keine Einigung zustande, kann eine gerichtliche Aufteilung erfolgen, die aber meist zu einem niedrigeren Erlös führt.
Muss ich meinen Partner auszahlen oder verkaufen wir?
Beides ist möglich. Wer die Immobilie behalten will, kann den anderen auszahlen, sofern er die Finanzierung allein trägt und die Bank zustimmt. Basis für die Auszahlungssumme ist eine fundierte Bewertung. Will oder kann keiner allein übernehmen, ist der gemeinsame Verkauf mit Aufteilung des Erlöses meist die sauberste Lösung.
Was passiert mit dem gemeinsamen Kredit beim Verkauf?
Ein bestehender Kredit wird in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst, der Überschuss wird geteilt. Solange der Kredit läuft, haften meist beide Partner solidarisch. Bei einer Auszahlungslösung muss die Bank der Entlassung eines Partners aus dem Kreditvertrag ausdrücklich zustimmen.
Welche Steuer fällt beim Immobilienverkauf nach der Scheidung an?
Beim Verkauf kann Immobilienertragsteuer (ImmoESt) auf den Gewinn anfallen. Bei Nutzung als Hauptwohnsitz greift häufig die Hauptwohnsitzbefreiung. Die Vermögensaufteilung zwischen Ehepartnern ist unter bestimmten Voraussetzungen begünstigt. Der konkrete Fall sollte steuerlich geprüft werden.
Wie schnell lässt sich eine Immobilie bei Trennung verkaufen?
Gut vorbereitet und einvernehmlich sind in Wien meist sechs bis zwölf Wochen von der Bewertung bis zur Unterschrift realistisch. Entscheidend sind eine realistische Preissetzung, vollständige Unterlagen und dass beide Partner denselben Verkaufsplan mittragen.
Jetzt Immobilie bewerten und rechtssicher verkaufen
Vires begleitet Sie durch den gesamten Verkaufsprozess, von der rechtssicheren Vorbereitung (inkl. Energieausweis-Checkliste) über die Preisfindung bis zum Kaufvertrag. Starten Sie mit einer kostenlosen Einschätzung, was Ihre Immobilie heute am Markt wert ist.
Zur kostenlosen Immobilienbewertung oder direkt zur Verkaufsberatung in Wien.